Wie widerstandsfähig ist der Logistikimmobiliensektor?

Nach Spitzenjahren aufgrund der Corona-Pandemie ist der Umsatz von Logistikimmobilien in Belgien 2024 stark eingebrochen. Das Immobilienberatungsunternehmen JLL berechnete, dass das absorbierte Volumen um 37 Prozent niedriger war als im Jahr 2023. Der Sektor steht unter starkem Druck, da zahlreiche Herausforderungen die Immobilienlandschaft radikal verändern. Gleichzeitig zeichnen sich am Horizont große Chancen ab, die dem Logistikimmobilienmarkt eine neue Dynamik verleihen könnten.

682.314 Quadratmeter. So viel beträgt das Volumen der erfassten Logistikimmobilien in Belgien nach Berechnungen von JLL. Nach Angaben des Immobilienberaters entfällt der größte Anteil auf Einzelhändler und E-Commerce-Unternehmen (48 Prozent), gefolgt von Logistikdienstleistern (34 Prozent) und industriellen Nutzern.

Eine weitere Beobachtung: Der Rückgang des Volumens im Jahr 2024 geht mit einem Anstieg der Leerstandsquote von Logistikflächen einher. Auf der wichtigen Logistikachse Brüssel-Antwerpen stieg der Leerstand von 1 Prozent im Jahr 2023 auf 3,46 Prozent im Jahr 2024. Laut JLL ist dies jedoch kein Grund zur Beunruhigung: Während der Corona-Pandemie mieteten die Logistiker so gut wie alles an, was verfügbar war, da sie noch die Gewissheit hatten, dass diese Lagerflächen genutzt werden würden. Heute sehen diese Umstände jedoch ganz anders aus.

Die Auswirkungen einer schwächelnden Wirtschaft

Im September 2024 bestätigte Stefan De Pauw, Leiter des Bereichs Logistik bei CBRE Belgien, in De Tijd: "Während und nach der Corona-Periode verlief die Vermietung von Logistikimmobilien sehr reibungslos. Viele Einzelhandelsketten wollten aufgrund von Versorgungsproblemen große Lagerbestände aufbauen. Viele Einzelhändler mieteten dann auch mehr Fläche an, als sie eigentlich brauchten, damit sie genug Platz für ihre Kunden hatten. Derzeit erleben wir aufgrund des schwierigeren Wirtschaftsklimas einen rückläufigen Konsum. Einige Einzelhandelsketten geben Verkaufsflächen zurück. Wenn man dann noch die makroökonomische Unsicherheit hinzunimmt - ob sie nun durch die weltweiten geopolitischen Spannungen geschürt wird oder nicht -, kann man verstehen, dass auch dieses Jahr eine Herausforderung für die Branche sein wird."

Bedarf an zusätzlicher Geschäftsfläche

Neben dem wirtschaftlichen Abschwung macht auch der Mangel an verfügbaren Geschäftsflächen der Logistikbranche zu schaffen. Und dieser Platz wird mehr als dringend benötigt, auch dank des zunehmenden Erfolgs des elektronischen Handels. "In Europa werden 14 Prozent aller Verbraucherkäufe über den elektronischen Handel abgewickelt. Studien zufolge werden für je 1 Milliarde Euro zusätzlichen E-Commerce-Umsatz 100.000 Quadratmeter zusätzliche Logistikfläche benötigt", ließ Jo De Wolf, CEO von Montea, Ende Dezember in derselben Zeitung verlauten. Verfügbares (Bau-)Land ist somit zu einem wesentlichen Gut für den Sektor geworden, einschließlich zu sanierender Grau- und Brachflächen. Mit dem Aufkommen des elektronischen Handels suchen die Unternehmen zudem nach Möglichkeiten, die letzte Meile so effizient wie möglich in der Nähe der Stadtzentren zurückzulegen. Darüber hinaus boomt der Bau von Hochregallagern als Teil der Lösung zur optimalen Nutzung des verfügbaren Raums. Solche Lager sind ein ideales "Testgelände" für automatisierte Lagerlösungen, eine weitere Herausforderung im Bereich der Logistikimmobilien. 

Automatisierung versus Personalmangel

Diese zunehmende Automatisierung - von kollaborierenden Robotern bis hin zu automatischen Sortiersystemen - bietet der Branche interessante Zukunftsperspektiven und kann auch dazu beitragen, den Mangel an qualifiziertem Logistikpersonal zu beheben. Viele Anbieter von Automatisierungssoftware sind in diesem Magazin vorgestellt worden. Sie alle präsentieren schöne innovative Lösungen, obwohl kleinere Logistikmarktteilnehmer nicht immer die personellen und/oder finanziellen Ressourcen haben, um in Automatisierungsprojekte zu investieren. Außerdem ist es oft so, dass ein Logistikanbieter mehrere Kunden in einem Lager zusammenfasst, von denen jeder seine eigenen logistischen Anforderungen und Bedürfnisse hat.

Langsame Genehmigungsverfahren

Ein weiterer Engpass, der den Logistikimmobiliensektor plagt: komplexe und zeitaufwändige Genehmigungsverfahren für den Bau oder Umbau von Logistikanlagen. In einer früheren Ausgabe dieses Magazins bestätigte Marc Dillen, ehemaliger Generaldirektor von Embuild Flanders, dass es in Flandern durchschnittlich 3 Jahre und 10 Monate dauert, eine Genehmigung zu erhalten, in den Niederlanden sind diese Fristen sogar noch länger. "Jahr für Jahr gibt es mehr Genehmigungsanträge, während die gleiche Anzahl von Beamten eine steigende Anzahl von Genehmigungen bearbeiten muss", sagte er. "Dieser Engpass führt nicht nur zu Verzögerungen bei der Projektdurchführung, sondern auch zu höheren Kosten und einer schlechteren Wettbewerbsposition der belgischen Industrieunternehmen. Wir brauchen dringend eine (digitale) Vereinfachung der Verwaltungsverfahren."

Fokus auf Nachhaltigkeit

Nicht zuletzt steigt der Druck, internationale Klimaziele zu erreichen. Investoren und Mieter von Logistikimmobilien verlangen zunehmend nachhaltige Gebäude mit energieeffizienten Systemen und umweltfreundlichen Materialien. Dieser Übergang ist mit erheblichen Investitionen verbunden und erfordert eine Überprüfung der bestehenden Infrastruktur. Auch hier verweisen wir auf Embuild Flanders: In seinem Visionsmemorandum 2024 sieht der Branchenverband Innovation eindeutig als Motor für das Erreichen der flämischen und europäischen Klimaziele. "Neue Technologien wie BIM, künstliche Intelligenz, Vorfertigung und zirkuläre Baumaterialien spielen dabei eine zentrale Rolle", so Caroline Deiteren als Nachfolgerin von Marc Dillen. "Diese Technologien versprechen nicht nur effizientere Bauprozesse, sondern auch eine erhebliche Reduzierung von Bauabfällen und CO2-Emissionen. Mit dem Start von 'Flanders Build' will Embuild Flanders der Zersplitterung des Wissens und dem Mangel an kohärenten Innovationsprogrammen in diesem Sektor entgegenwirken."