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Flexibilität, Energiemanagement und Raumnutzung gestalten das Spielfeld neu
Am 24. März 2026 veranstaltete SPRYG im Antwerpener Hafenhaus die fünfzehnte Ausgabe von „Logistiek Vastgoed België“. Während dieses gut besuchten Studientags – moderiert von Christophe Wuyts (Head of Industrial Agency bei Ceusters Vastgoed) – wurde deutlich, dass sich die Branche an einem Wendepunkt befindet. Während Logistikimmobilien früher relativ vorhersehbar waren, sorgen geopolitische Verschiebungen, technologische Entwicklungen, energiepolitische Herausforderungen und ein wachsender Platzmangel heute für eine komplexere Realität.
Laut Johan Beukema, Managing Partner bei Buck Consultants International, werden klassische, weltweit organisierte Lieferketten zunehmend durch regionale und flexible Netzwerke ersetzt. Unternehmen verlagern Produktion und Vertrieb näher an ihre Absatzmärkte, um ihre Lieferketten robuster zu gestalten und sie weniger anfällig für internationale Störungen zu machen.
Dadurch beobachten wir eine Verlagerung von statischen hin zu dynamischen Lieferketten, bei denen Daten, Digitalisierung und kontinuierliche Überwachung im Mittelpunkt stehen. Für Europa bedeutet dies eine Neuordnung der Logistikströme. Mittel- und Osteuropa gewinnen an Bedeutung, während Westeuropa durch höhere Kosten und ein begrenztes Angebot an verfügbaren Baugrundstücken für Logistikprojekte unter Druck steht.
Die Folgen dieses Platzmangels zeigen sich am deutlichsten in städtischen Gebieten. Das starke Wachstum des E-Commerce stößt dort auf physische und organisatorische Grenzen, was zu einer ineffizienten und wenig nachhaltigen „Last-Mile“-Zustellung führt. Prof. Dr. Heleen Buldeo Rai (VUB) wies auf das Potenzial städtischer Logistikzentren hin, wie sie bereits in Städten wie New York, Paris und Amsterdam existieren. Durch die Bündelung von Lieferungen und deren Organisation näher am Endverbraucher lassen sich Transportbewegungen reduzieren. Dies erfordert einen grundlegend anderen Ansatz bei Logistikimmobilien, mit mehr Fokus auf vertikale Lager, Funktionsmischung und Integration in das städtische Gefüge. Neben technischen Herausforderungen spielen auch politische Faktoren eine Rolle: Ohne angepasste Vorschriften und Raumplanung bleibt die Umsetzung komplex.
Energie hat sich mittlerweile zu einer zentralen Komponente der Logistikimmobilien entwickelt. Laut Robin Bruninx, CEO von Encon, setzen die Elektrifizierung, das Wachstum von Rechenzentren und geopolitische Unsicherheiten das belgische Stromnetz zunehmend unter Druck. Netzüberlastung wird dadurch zu einem strukturellen Problem. Logistikunternehmen werden daher immer häufiger zu aktiven Energiemanagern. Investitionen in eigene Energieerzeugung, Speicherung und intelligente Steuerung sind unverzichtbar geworden. Solaranlagen, Batterien und Ladeinfrastruktur sind fester Bestandteil neuer Projekte. Dadurch entwickelt sich Logistikimmobilien von einem rein operativen Vermögenswert zu einer Energieplattform, die auch in diesem Bereich Wert schafft.
Neben Energie und Platz stellt auch der Arbeitskräftemangel eine große Herausforderung dar. Unternehmen sehen sich mit Personalmangel konfrontiert und suchen nach Möglichkeiten, ihre Prozesse effizienter zu gestalten. Jonathan Bytebier, Vertriebsleiter bei Movu Robotics, betonte, wie wichtig dabei die Automatisierung ist. Innovative Technologien wie 2D- und 3D-Shuttle-Systeme ermöglichen die Optimierung sowohl neuer als auch bestehender Lager. Dank ihrer Flexibilität und Skalierbarkeit senken diese Systeme die Hürde für die Automatisierung.
Die begrenzte Verfügbarkeit von Flächen für logistische Entwicklungen in Belgien zog sich wie ein roter Faden durch zwei abschließende Debatten. In einer ersten Podiumsdiskussion, an der unter anderem Ivo van Hauten (VLAIO), Xavier Van Reeth (Montea) und Henri Van Bockxelaere (Weerts Group) teilnahmen, wurde deutlich, dass die tatsächlich verfügbaren Flächen in Flandern noch knapper sind, als oft angenommen wird. Politisch liegt der Fokus daher zunehmend auf einer effizienteren Raumnutzung durch Sanierung, Mischnutzung und strategische Planung.
Für Unternehmen bedeutet dies einen wachsenden Bedarf an Flexibilität. Große Grundstücke in Top-Lagen sind rar, weshalb Aktivitäten zunehmend geografisch verteilt werden. Gleichzeitig verlagert sich der Fokus von groß angelegten Neubauten hin zur Umnutzung bestehender Standorte. In diesem Zusammenhang spielt Energie erneut eine entscheidende Rolle. Standorte mit verfügbarer Kapazität oder Möglichkeiten zur Eigenproduktion werden attraktiver, auch wenn die Erreichbarkeit für bestimmte Nutzer weiterhin von entscheidender Bedeutung ist.
Auch in den belgischen Mainports gerät der Platz zunehmend unter Druck. Während einer zweiten Debatte mit Fred Baert (North Sea Port), Dries Van Gheluwe (Port of Antwerp-Bruges) und Emilie Beusen (Brussels Airport Company) verlagerte sich der Fokus von der Erweiterung hin zur Optimierung. Brownfield-Entwicklung gewinnt an Bedeutung, während komplexe Genehmigungsverfahren und internationaler Wettbewerb zusätzliche Herausforderungen schaffen. Energie und Nachhaltigkeit stellen dabei einen notwendigen Wandel dar und sind ein entscheidender Faktor für die Zukunft der Logistikimmobilien.
