Die Logistikimmobilie muss sich neu erfinden

Mit der stotternden Wirtschaft, dem Fachkräftemangel und den Klimazielen steht die Logistikbranche vor vielen Herausforderungen. Obwohl die Nachfrage nach Logistikimmobilien nach einem Abschwung im Jahr 2023 stagniert, ist die Knappheit an verfügbaren Flächen für alle Unternehmen spürbar. Zeit also, Logistikimmobilien anders zu betrachten. Nachhaltigkeit und Wohlbefinden bilden die Grundlage der zukünftigen Logistik.

Der Logistiksektor steht seit mehreren Jahren unter Druck. Auf den Corona-Hype folgte ein tiefes Tal aufgrund der stagnierenden Wirtschaft, höherer finanzieller Belastungen und eines veränderten Kaufverhaltens. Gleichzeitig steigt der Bedarf an einem nachhaltigeren Ansatz, und ESG-Ziele werden für die Mieter von Distributionszentren immer wichtiger. 

Strategische Standorte

Strategisch günstig gelegene Vertriebszentren sind nach wie vor unverzichtbar, sowohl an stark befahrenen Verkehrsachsen als auch am Rande der Städte. Ein Widerspruch? Nicht wirklich. Mit dem Aufschwung des elektronischen Handels suchen die Unternehmen nach Möglichkeiten, die letzte Meile so effizient wie möglich zu gestalten. Kompakte Lagerhäuser in der Nähe von Großstädten sind Teil der Lösung. "Sie ermöglichen die Bündelung von Lieferungen und tragen zum emissionsfreien Transport in die Stadtzentren bei", bestätigt Johan Beukema, geschäftsführender Gesellschafter von Buck Consultants International. "Wir gehen davon aus, dass die städtische Distribution in Zukunft weiter zunehmen wird."

Und was ist mit den überlasteten Hauptverkehrsstraßen? Eine Alternative, um den begrenzten Logistikraum besser zu nutzen, ist die Investition in Hochregallager. "Obwohl dies bereits aktiver in Erwägung gezogen wird, stecken mehrstöckig gebaute Vertriebszentren noch in den Kinderschuhen. Hochregallager werden heute hauptsächlich in sehr speziellen Fällen eingesetzt. Sie erfordern einen völlig anderen Ansatz, der eine Automatisierung voraussetzt. Das ist nicht jedermanns Sache", sagt Johan.

Ist die Automatisierung die Zukunft?

Neben Platzmangel macht der Logistikbranche auch der Personalmangel zu schaffen. Ist Automatisierung also der Weg in die Zukunft? "Dieser Ansatz erfordert die notwendigen finanziellen Mittel und das nötige Fachwissen. Kleinere KMU haben oft weder das Budget noch die personellen Ressourcen, um Automatisierungsprojekte zu verwalten", sagt Julie Stuer, Projektleiterin bei VIL, der Innovationsplattform für den Logistiksektor in Flandern. "Für sie ist es eine Suche nach einem optimalen Gleichgewicht zwischen Kosten und Effizienz." 

Johan stimmt dem zu: "Die Unternehmen werden schneller zum Outsourcing übergehen, weil die Logistikunternehmen eine größere Größe haben und mehr investieren können. Doch selbst für sie ist die Automatisierung keine leichte Aufgabe. Ein Logistikpartner fasst oft mehrere Kunden in einem Lager oder einer Halle zusammen. Jeder dieser Kunden hat sein eigenes Logistikprofil, was in der Regel ein Hindernis für die Automatisierung darstellt. Für große Unternehmen mit einer eigenen Logistikimmobilie ist dies jedoch häufiger eine praktikable Option, man denke nur an große E-Commerce-Unternehmen."

Eine weitere Möglichkeit, dem Personalmangel zu begegnen, ist die Dezentralisierung von Vertriebszentren. Auf diese Weise kombinieren die Unternehmen ein zentrales Drehkreuz mit kleineren, lokalen Satellitenstandorten. Auf diese Weise können sie ein hohes Serviceniveau gewährleisten, Risiken im Zusammenhang mit dem Lagerbestand absichern und einen anderen Arbeitsmarkt erschließen. Solche dezentralen Strukturen wiederum erfordern IT-Unterstützung für eine reibungslose Bestands- und Vertriebsverwaltung.

Nachhaltigkeit erfordert Aufmerksamkeit

Zusätzlich zu den oben genannten Herausforderungen sind die Klimaziele ein weiterer Schwerpunkt im Logistiksektor. Sowohl in Bezug auf den Transport als auch auf Logistikimmobilien. Neue Gebäude müssen verschiedene Bedingungen erfüllen, darunter zirkuläre und nachhaltige Bauweise, energieneutraler Betrieb und ausreichende Beachtung des Wasserverbrauchs. Johan: "Der Sektor hat große Fortschritte gemacht, und viele Unternehmen sind bereit, über die Vorschriften hinauszugehen. Wir sehen zum Beispiel, dass Bauträger Gespräche mit Endnutzern aufnehmen, um Bedürfnisse zu ermitteln und gemeinsam nach Lösungen zu suchen."

Die Förderung dieser Zusammenarbeit ist auch das, was Julie zu erreichen versucht. "Um eine wirkliche Veränderung im Bereich der Nachhaltigkeit zu erreichen, sind Synergien zwischen den Unternehmen erforderlich. Nachhaltige Logistik beschränkt sich nicht nur auf die Gebäude selbst. Wir müssen über die Optimierung der Verkehrsströme, das Auffangen und die Wiederverwendung von Regenwasser, die Begrenzung der Entwässerung nachdenken... Und schließlich müssen wir auch auf das Wohlbefinden am Arbeitsplatz achten. Der Sektor leidet unter einem negativen Image. Daher ist die Schaffung eines angenehmen Arbeitsumfelds ebenfalls Teil der Zukunftsvision."