[00:04] Einführung in BECOSAN
Roel van Gils: Willkommen zu einer weiteren neuen Folge von „Tussen de Stellingen“ von Warehouse und Logistik. Zu Gast an meinem Tisch ist Steven van Oossanen von BECOSAN, dem europäischen Marktführer für die Sanierung, Politur, das Schleifen und die Aufwertung von Industrieböden. Natürlich bei großen Flächen. Herzlich willkommen, Steven. Stellen Sie sich bitte kurz vor.
Steven van Oossanen: Steven, genau, wie du bereits gesagt hast: die Firma BECOSAN Flooring mit Hauptsitz in Spanien. Wir sind eigentlich in ganz Europa und auch im Vereinigten Königreich tätig.
Roel van Gils: Ach so. Und was macht ihr eigentlich genau? In wenigen Zeilen, denn darauf werden wir später natürlich noch näher eingehen.
Steven van Oossanen: Im Grunde genommen beschäftigen wir uns mit der Sanierung von Industriebodenbelägen aus Beton. Das bedeutet also, dass bei großen Distributionszentren – deren Bodenbelag oft als Teil des Mietobjekts gilt – wir hinzukommen, alles vorbereiten, damit der neue Mieter einen neuen Bodenbelag vorfindet.
Roel van Gils: Denn wenn ein Mieter auszieht, sieht ein Gebäude zwar leer aus, ist es aber oft alles andere als das. Man findet dort doch noch allerlei Dinge, oder?
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Kein Boden gleicht dem anderen. Man weiß nie ganz genau, was einen erwartet. Aber oft handelt es sich um etwas, das zwanzig Jahre lang genutzt wurde. Es herrschte starker Verkehr, es gab große Lagerregale.
[01:08] Markierungen und Keilschrauben entfernen
Roel van Gils: Der Mieter zieht also aus, die Regale werden oft abgebaut. Die Räumlichkeiten müssen so schnell wie möglich wieder für einen neuen Mieter bereit sein. Was passiert dann mit dem Boden?
Steven van Oossanen: Im Grunde genommen sieht es so aus: Sobald ein Mieter auszieht, entfernen wir die Markierungen. Wir sorgen also dafür, dass der Boden wieder in seinem ursprünglichen Zustand ist. Alle Keilbolzen werden entfernt.
Roel van Gils: Diese Linie zieht man doch einfach mal ab, oder?
Steven van Oossanen: Leider oft nicht. Es gibt zwei Arten von Markierungen. Zum einen einfaches Klebeband. Das lässt sich leicht entfernen. Sehr oft handelt es sich jedoch um Strahlmarkierungen. Und das bedeutet, dass sie fest im Boden verankert sind.
Roel van Gils: Es hat sich eine Schicht gebildet.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Das muss man also wirklich abschleifen. Mit der Maschine oder von Hand. Je nachdem.
Roel van Gils: Okay, darauf kommen wir vielleicht später noch einmal zurück. Oder vielleicht sogar ganz sicher. Und dann waren da noch die Keilschrauben der Regale. Die bleiben ebenfalls zurück.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Meistens kümmern sich andere Firmen darum, die Regale auszubauen. Und dann kommen wir ins Spiel. Und dann sehen wir x Tausend Schrauben, die entfernt werden müssen. In den Niederlanden wird oft die Schraube knapp unterhalb der Oberfläche abgeschliffen. Der große Nachteil dabei ist jedoch: Wenn ein neuer Regalaufbau geplant wird, stößt man bei der Montage der neuen Regale wieder auf diese Schraube.
Roel van Gils: Ja, und das will man natürlich nicht.
Steven van Oossanen: Nein, das ist das Letzte, was man will. Auf jeden Fall. Wir ziehen also die Schraube komplett heraus. Dann füllen wir die Lücke sorgfältig mit Epoxidmörtel auf. Anschließend schleifen wir die Stelle wieder ab. Und schon hat man praktisch einen neuen Boden.
Roel van Gils: Okay, das klingt einfach.
Steven van Oossanen: Theoretisch ist es immer einfach, aber bei solchen Projekten stellt man natürlich fest, dass man in der Praxis immer wieder auf Probleme stößt.
Roel van Gils: Denn oft vergeht auch viel Zeit zwischen dem Auszug und dem Einzug des neuen Mieters, oder?
Steven van Oossanen: Im Idealfall so wenig Zeit wie möglich. Wir arbeiten eigentlich für alle großen Immobilienbesitzer in Europa. Dazu gehören beispielsweise Prologis, WDP, DHL und Amazon. Diese wollen natürlich so wenig Leerstand wie möglich, denn das kostet Geld. Deshalb arbeiten wir oft mit Teams, die sechs Tage die Woche jeweils zehn Stunden am Tag im Einsatz sind, damit das Projekt so schnell wie möglich wieder fertiggestellt wird.
[03:07] 18.000 Keilbolzen in Deutschland
Roel van Gils: Denn du hast mir in unserem kurzen Gespräch von einem Projekt in Deutschland erzählt. Dort musstet ihr 18.000 Keilbolzen entfernen.
Steven van Oossanen: Ja, das stimmt tatsächlich. Ein ziemlich großes Vertriebszentrum, in dem wir innerhalb von viereinhalb Wochen etwa 18.000 Schrauben entfernt haben.
Roel van Gils: Aha. Du arbeitest also mit mehreren Teams. Wie gehst du so etwas an?
Steven van Oossanen: Das nennt man einen logistischen Albtraum.
Roel van Gils: Das muss also alles nachts erledigt werden?
Steven van Oossanen: Nein, in diesem Fall war der Mieter bereits ausgezogen. Daher können wir eigentlich fast 24 Stunden am Tag durcharbeiten. Na ja, die Jungs müssen ja auch ab und zu mal schlafen.
Roel van Gils: Arbeitest du dort also mit einem Team?
Steven van Oossanen: Nein, in diesem Fall waren es drei Teams, die sich eigentlich die ganze Zeit abgewechselt haben.
Roel van Gils: Und wie gehst du dabei vor? Wie sieht so etwas aus?
Steven van Oossanen: Das ist eigentlich altmodische Handarbeit. Das bedeutet buchstäblich, einfach mit einer Bohrmaschine Löcher zu bohren und die Schrauben herauszuziehen.
Roel van Gils: Oh je.
Steven van Oossanen: Das Loch reinigen und wieder auffüllen.
Roel van Gils: 18.000 Mal.
Steven van Oossanen: Genau das.
Roel van Gils: Du hast gerade davon gesprochen, es herauszuziehen. Wie tief ist so ein Loch denn?
Steven van Oossanen: Das hängt natürlich davon ab, welcher Keilbolzen verwendet wurde, aber zehn, zwölf Zentimeter sind nicht ungewöhnlich.
Roel van Gils: Das nimmt man also heraus und füllt es dann mit Epoxidmörtel auf.
Steven van Oossanen: Ja. Epoxidharz an sich ist eigentlich ziemlich hart. Sogar steinhart. Und man kann sich vorstellen, dass etwas, das so hart ist, sehr leicht reißt. Ein Betonboden arbeitet immer ein wenig, wenn man ihn also nur mit Epoxidharz auffüllt, kommt es oft zu Rissen. Deshalb stellen wir eine spezielle Mischung her, nämlich schrumpfarmen Mörtel mit Epoxidharz. Damit füllen wir die Lücken auf. Das hat genau die richtige Härte, reißt nicht und sieht auch optisch gut aus.
Roel van Gils: Ach ja, mehr oder weniger dieselbe Farbe. Siehst du da all diese kleinen Vertiefungen?
Steven van Oossanen: Normalerweise sieht man bei solchen Dingen, dass ein solcher Boden in dem Moment, in dem ein Distributionszentrum wieder in Betrieb genommen wird, eigentlich schmutzig und verdreckt wird. Dann nimmt alles einheitlich dieselbe Farbe an. Aber wir haben natürlich die Möglichkeit, diese Mischung aus Epoxidharz und Mörtel einzufärben. Deshalb versuchen wir immer, eine Farbe zu finden, die möglichst der des Bodens entspricht, wo dies möglich ist. Da es sich um starken Verkehr handelt, ist die Ästhetik eigentlich nicht so wichtig.
[05:10] Dehnungsfugen
Roel van Gils: Nein, das verstehe ich. Es muss einfach ordentlich aussehen und gut funktionieren. Wenn man sich also einen solchen Auszug ansieht: Die Markierungen entfernen, die Keilbolzen herausdrehen. Gibt es noch andere Dinge, die ihr dann übernimmt? Müßt ihr oft nivellieren?
Steven van Oossanen: Zum Beispiel die Herstellung von Dehnungsfugen. Stellen Sie sich vor, ein Distributionszentrum ist 50.000 Quadratmeter groß und oft in verschiedene Hallen unterteilt, zum Beispiel fünf Hallen à 10.000. Zwischen den Hallen befindet sich eine Fuge, ein Übergang. Beton arbeitet. Im Laufe der Zeit stellt man daher oft fest, dass eine solche Dehnungsfuge – es handelt sich nicht um eine Verkehrsschwelle – das Überfahren mit dem Gabelstapler oder dem Schubmaststapler jedoch unangenehm macht.
Roel van Gils: Das kann man sich ja vorstellen, wenn es um Robotik geht.
Steven van Oossanen: Ja, manchmal bleibt er sogar stecken. Was das pro Jahr an Wartungskosten für Gabelstapler oder Robotik kostet. Ich habe das bei einem Kunden in Südspanien erlebt, der damit zu tun hatte … Wir sprechen hier einfach vom Austausch von Rädern an Gabelstaplern, Stoßdämpfern und solchen Dingen.
Roel van Gils: Ja, das kostet eine Stange Geld.
Steven van Oossanen: Genau deshalb. Man sieht also oft, dass die Leute mit der Reparatur solcher Schäden doch zu lange warten. Denn man fährt ja nur einmal darüber hinweg. Aber jedes Mal, wenn man darüber fährt …
Roel van Gils: Und es wird auch immer größer.
Steven van Oossanen: Reparaturen werden immer teurer. Der Wartungsaufwand für die Maschinen nimmt immer mehr zu.
Roel van Gils: Und wie sieht dann die Lösung aus?
Steven van Oossanen: Rufen Sie mich an.
Roel van Gils: Aber was macht ihr denn dann?
Steven van Oossanen: Wir werden das wirklich ausgleichen.
Roel van Gils: Die Fuge auch rausnehmen, oder nicht?
Steven van Oossanen: Im Allgemeinen schon. Das hängt natürlich davon ab. Sehen Sie, wie ich schon sagte: Jeder Boden ist anders. Man weiß also nie genau, was auf einen zukommt.
Roel van Gils: Nein, es handelt sich nicht um eine generische Lösung.
Steven van Oossanen: Nein, niemals.
Roel van Gils: Grob gesagt wird die Fuge entfernt.
Steven van Oossanen: Ja.
Roel van Gils: Und dann füllt ihr ihn auf.
Steven van Oossanen: Ausbessern, neue Fuge anbringen.
Roel van Gils: Und dann? Lebensdauer?
Steven van Oossanen: Das hängt vom Verkehr ab. Das können durchaus zehn bis zwanzig Jahre sein.
Roel van Gils: Also mehr als nur eine Standardlösung.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Wir füllen es oft mit schrumpfarmen Mörtel auf, weil es einfach weniger Bewegung gibt. Und dadurch hebt es sich weniger, es wirkt weniger. Das macht also wirklich einen großen Unterschied.
Roel van Gils: Okay, das ist dann doch ziemlich radikal, so eine Fuge zu bearbeiten. Da wird einfach alles komplett entfernt.
Steven van Oossanen: Ja. Schau mal, man kann so etwas natürlich auch einfach ein bisschen oberflächlich ausarbeiten, aber dann muss ich im nächsten Jahr wiederkommen, um es noch einmal zu machen.
Roel van Gils: Aber weiß man überhaupt von der Existenz dieser Lösung? Denn wie heißt die Lösung? Hat sie auch einen Namen?
Steven van Oossanen: Na ja, wir nennen es eigentlich einfach eine schrumpfarme Fuge. Aus Marketinggründen sollte ich sie vielleicht besser als „Becosan-Fuge“ bezeichnen. Das wäre besser. Aber das ist oft die beste Lösung. Natürlich ist es auch eine Lösung, die aus Kostengründen etwas aufwendiger ist. Man sieht oft, dass sich die Leute natürlich doch für die kurzfristige Variante entscheiden, die etwas weniger kostet.
Roel van Gils: Und das ist die übliche Vorgehensweise bei Neubauten?
Steven van Oossanen: Ja, oft schon. Sehen Sie, das hängt auch wieder sehr stark davon ab, worauf ein solcher Boden verlegt wird. Wie sieht das Fundament aus? Ist es Sand, Lehm oder ähnliches?
Roel van Gils: …
Steven van Oossanen: Deshalb ist es auch so wichtig. Meine Hauptaufgabe bei BECOSAN besteht eigentlich darin, durch Europa zu reisen, um Inspektionen durchzuführen. Ich schaue mir an: Wie sieht der Bodenbelag aus? Wie sieht die Fuge aus? Wie können wir das fachgerecht reparieren? Damit man sich in den nächsten zehn Jahren keine Sorgen mehr machen muss. Damit es wirklich robust ist. Damit Maschinen sicher darüber fahren können, ohne Schaden an der Maschine zu verursachen. Und heutzutage sehen wir natürlich im Zusammenhang mit KI und Robotik, dass es immer wichtiger wird, dass dieser Boden wirklich eben ist.
[08:45] Flachheit und Robotik
Roel van Gils: Ja, wirklich flach. Was verstehst du unter „wirklich flach“?
Steven van Oossanen: Das sind Unterschiede von einem Millimeter. Sehen Sie, in den Niederlanden gibt es Ebenheitsklassen. Das ist, wenn ich mich recht erinnere, die Norm NEN 2747. Nehmen Sie mich da nicht beim Wort. Ebenheitsklassen 1, 2 und 3. Und 1 ist ein hochplanometrischer Boden. Der eignet sich für die Robotik. Dort darf der Höhenunterschied über die gesamte Bodenfläche hinweg kaum mehr als einen Millimeter betragen.
Roel van Gils: Na gut.
Steven van Oossanen: Denn man kann sich vorstellen: Wenn man mit einem Roboter einen Millimeter über den Boden hinausfährt und dieser Roboter anschließend zehn Meter in die Höhe fährt – es handelt sich um einen Schubmaststapler, einen Gabelstapler –, und dieser auf diesen zehn Metern 2.000 Kilo hebt, dann sind aus diesem Millimeter auf Ihrem Boden unten oben plötzlich fünf Zentimeter geworden.
Roel van Gils: Ja, darüber machen wir uns natürlich nicht oft Gedanken. Aber werden solche Fußböden auch in den Niederlanden oder in den Benelux-Ländern häufig verlegt?
Steven van Oossanen: Das Problem ist, dass die Verlegung eines solchen Fußbodens sehr mühsam ist.
Roel van Gils: Du meinst, es ist schwierig, Beton zu gießen?
Steven van Oossanen: Ja. Oft läuft es so ab, dass sie einen Boden verlegen, diesen trocknen lassen und dann kommen wir. Wir haben uns dafür vor kurzem in China zwei spezielle Maschinen anfertigen lassen. Damit können wir den Ebenheitsbericht, den wir von einem Ingenieurbüro erhalten, in die Maschine hochladen. Diese Maschine verfügt über ein iPad und einen Joystick, sodass mein Kollege buchstäblich direkt daneben steht.
Roel van Gils: Er muss ihn also doch noch bedienen.
Steven van Oossanen: Er muss ihn natürlich bedienen und im Auge behalten. Aber der nimmt den tiefsten Punkt und sagt von sich aus: „Na, da ist es etwas höher. Da schleifen wir ein bisschen ab. Da auch, da auch, da auch.“ Und dann erhält man einen hochplanometrischen Boden.
Roel van Gils: So. Und dann ist er auch schon einsatzbereit, oder wird noch eine Nachbehandlung durchgeführt?
[10:30] BECOSAN-Behandlung
Steven van Oossanen: Ja, was wir bevorzugen: Wir haben eine patentierte BECOSAN-Behandlung. Und das ist im Grunde eine Behandlung mit Lithium auf Wasserbasis. Und das bewirkt Folgendes: Sobald ein solcher Boden ein wenig abgeschliffen ist, ist er offen. Er ist ein wenig porös.
Roel van Gils: Porös.
Steven van Oossanen: Und dann tragen wir diese Lithiumbehandlung darauf auf. Diese reagiert mit dem freien Kalk im Beton. Und das wird steinhart. Deshalb gewähren wir darauf eine zehnjährige Garantie gegen Staubbildung. Und das ist zudem sicher für Ihre Mitarbeiter.
Roel van Gils: Der staubfreie Bereich.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall.
Roel van Gils: Aber gilt das vor allem für Neubauten? Oder ist das bei beiden möglich?
Steven van Oossanen: Beides ist möglich. Das funktioniert auch bei neu verlegten Fußböden. Aber vor allem bei älteren Fußböden, also solchen, die schon eine Weile in Gebrauch sind, sozusagen. Da lohnt es sich, sie sorgfältig zu behandeln.
Roel van Gils: Am Anfang, oder hängt das einfach davon ab?
Steven van Oossanen: Das hängt ganz davon ab. Wir können es Millimeter für Millimeter machen, aber es geht auch Zentimeter für Zentimeter.
Roel van Gils: Ach ja, man muss bestimmte Gänge einlegen.
Steven van Oossanen: Oft ist es wichtig, darauf zu achten, ob eine Fußbodenheizung vorhanden ist.
Roel van Gils: Ach ja, und natürlich die Bewehrung. Die darf auch nicht freigelegt werden.
Steven van Oossanen: Nein. Im Allgemeinen liegt die Bewehrung zwar bei zehn Zentimetern. Aber auch hier gilt: Jeder Boden ist anders.
Roel van Gils: Na ja, das gilt natürlich auch für den Aufstellungsplan. Aber nun ja, das ist eben so.
Steven van Oossanen: Ja. Und sehen Sie, bei einem solchen hochplanometrischen Boden kann man sich zum Beispiel auch dafür entscheiden, die Regale stehen zu lassen und nur die Gänge zu bearbeiten. Die Maschinen, die wir in China haben bauen lassen, sind also auch recht schmal.
Roel van Gils: Ach ja, man kann also zwischen den Gängen hindurchgehen.
Steven van Oossanen: Ja, das nennt man heutzutage VNA, Very Narrow Aisle.
Roel van Gils: Okay, was bedeutet „very narrow“? Wie breit?
Steven van Oossanen: Das darf jeder selbst entscheiden.
Roel van Gils: Aber Ihre Maschine ist in der Lage, eine Geschwindigkeit von …?
Steven van Oossanen: Eineinhalb Meter. Das ist also ein Abstand, den die Robotik eigentlich recht leicht überwinden kann.
Roel van Gils: Ja, okay. Na ja, klingt gut. Klingt interessant. Und sind sie schon im Einsatz?
Steven van Oossanen: Zufälligerweise werden wir nächste Woche oder in der Woche danach so etwas machen. Wenn die Hörer diesen Podcast hören, haben wir, glaube ich, bereits damit angefangen. Dann haben wir bereits mit dem ersten Projekt in diesem Zusammenhang begonnen. Und ich denke, dass dies wahrscheinlich natürlich ein Stück weit die Zukunft sein wird. Wir können zwar nie in die Zukunft blicken, aber die Wahrscheinlichkeit ist ziemlich groß.
[12:39] Der Boden als Grundlage für die Robotik
Roel van Gils: Denn der Roboter betrachtet einen Boden natürlich anders als wir. Alle reden von Robotik und was es sonst noch so gibt, aber eigentlich fängt alles mit diesem Boden an.
Steven van Oossanen: Das ist zwar ein bisschen zu meinem Steckenpferd geworden, aber sehen Sie: Man kann natürlich kein einziges soziales Medium öffnen, ohne dass es darum geht. Nur von den dafür notwendigen Rahmenbedingungen hört man eigentlich nie etwas. Ohne ebenen Boden hat man nichts mit Robotik zu tun. Wir reden über die Optimierung von WMS-Systemen und solche Dinge. Aber wenn dein Betonboden in deinem Distributionszentrum nicht in Ordnung ist, dann ist das buchstäblich das Fundament, auf dem du aufbauen wirst.
Roel van Gils: Na, gut. Mal sehen. Aus deiner Sicht sind das also die Benelux-Länder. Aber ich habe gehört, dass das Tätigkeitsgebiet von BECOSAN viel weiter gefasst ist.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Unsere Holding – wir sind ursprünglich ein spanisches Unternehmen – hat ihren Sitz ebenfalls in der Nähe von Málaga. Deshalb bin ich selbst auch oft dort.
Roel van Gils: Das ist keine Strafe. Aber viele Höhen und Tiefen?
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Aber die Projekte, die wir durchführen, erstrecken sich tatsächlich über ganz Europa. Der größte Teil davon findet derzeit zwar in Deutschland, England und den Benelux-Ländern statt, aber auch in Spanien selbst gibt es viele Projekte. Auch in Frankreich haben wir eine ganze Reihe von Projekten.
Roel van Gils: Ein paar Projekte, aber in den Niederlanden, in den Benelux-Ländern?
Steven van Oossanen: Sehr viel. Wir sind ja par excellence ein Land der Distributionszentren. Und natürlich vor allem mit Rotterdam, Amsterdam und Schiphol.
[14:04] Von der Begutachtung zum Sanierungsvorschlag
Roel van Gils: Und wie geht ihr dabei vor? Wenn sie dich anrufen, schaust du dir die Sache dann erst einmal an? Oder gehst du oder einer von euch hin?
Steven van Oossanen: Ja, im Allgemeinen fangen wir zunächst einfach mit Fotos an, um zu prüfen: Kann ich anhand der Fotos bereits erkennen, was ich vorschlagen kann? Auf dieser Grundlage – sofern das Budget ausreicht – mache ich mich dann tatsächlich auf den Weg, und wir führen eine Begutachtung durch. Anschließend setze ich mich im Büro mit unserem technischen Team zusammen und wir prüfen: Okay, wie sieht der Vorschlag für die Renovierung aus? Es wird ein detailliertes Angebot erstellt. Und auf dieser Grundlage arbeiten wir dann weiter.
Roel van Gils: Und werden dabei auch die Anforderungen der neuen Nutzer berücksichtigt? Oder geht es dabei ausschließlich um die Perspektive der Mieter?
Steven van Oossanen: Meistens geht es um die Perspektive des Eigentümers. Das ist der Eigentümer der Immobilie.
Roel van Gils: Ja, genau. Aber gut, du weißt sicher schon, wer dabei sein wird.
Steven van Oossanen: Ich weiß mittlerweile oft schon im Voraus, wann die alten Mieter ausziehen werden. Das ist angenehm. So können wir wirklich vorausschauend arbeiten. Und generell – sehen Sie, wir machen das nun schon seit fünfzehn Jahren. Und wir haben sehr viele Stammkunden. Sehr viele Immobilienbesitzer verfügen in Europa manchmal über Millionen Quadratmeter.
Roel van Gils: Ja.
Steven van Oossanen: Im Großen und Ganzen habe ich inzwischen also schon ein gewisses Vertrauen, dass sie sagen: Geh doch mal dorthin und kümmere dich darum.
Roel van Gils: Sehen Sie. Denn wenn man alles zusammenzählt, sind Sie doch eigentlich in einer ziemlich besonderen Nische tätig, oder?
Steven van Oossanen: Ich glaube, bevor ich hier angefangen habe zu arbeiten, hatte ich keine Ahnung von dieser ganzen Welt, die hinter dem Vertrieb steckt.
Roel van Gils: Nein, man sieht zwar Lkw hin- und herfahren und die Pakete kommen zu Hause an, aber davor passiert natürlich noch einiges.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall.
Roel van Gils: Und um das zu ermöglichen, wird noch viel mehr unternommen.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Wie ich schon sagte, dahinter verbirgt sich einfach eine riesige Welt. Wir sprechen hier von Distributionszentren mit einer Fläche von Zehntausenden Quadratmetern, in denen Hunderte von Menschen gleichzeitig mit Gabelstaplern und Schubmaststaplern im Einsatz sind und Lkw an- und abfahren.
[15:53] Verschleiß und der richtige Zeitpunkt für eine Reparatur
Roel van Gils: Aber diese Böden nutzen sich ja ab. Wie lange hält so ein Boden im Durchschnitt?
Steven van Oossanen: Oh, das hängt natürlich auch sehr stark von der Nutzung und vom Verkehr ab. Nehmen wir zum Beispiel ein Stahlwerk, in dem große Stahlrollen mit einem Gewicht von 5.000 oder 6.000 Kilo transportiert werden. Da hält eine solche Dehnungsfuge natürlich nicht lange. Es kommt schnell zu Abnutzung, Rissen und solchen Dingen. Dann sieht man, dass das oft zu lange so liegen bleibt, wodurch der Riss größer wird und die Schäden zunehmen.
Roel van Gils: Ja, denn das hast du ja auch erwähnt. Oft rufen die Leute zu spät bei euch an.
Steven van Oossanen: Ja. Ich sage immer: Eigentlich ist der richtige Moment der, in dem man sieht, dass die eigenen Mitarbeiter – und oft sieht man in den großen Distributionszentren Leute, die mit Gabelstaplern herumfahren und den ganzen Tag lang durch diese Gänge fahren – wenn ich so jemanden anspreche, sagt er zu mir: Gang 4, Halle B, da ist der Riss.“.
Roel van Gils: Ja, das wissen sie.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall.
Roel van Gils: Okay, na gut, dann ist der Riss also schon zu sehen.
Steven van Oossanen: In dieser Hinsicht kann man eigentlich nichts Vorbeugendes tun. Was man vorbeugend tun könnte, wäre natürlich, ein Stück davon abzuschleifen und es mit dieser Lithiumbehandlung zu behandeln. Aber gut, das wäre dann schon eine ideale Welt.
Roel van Gils: So weit sind sie noch nicht. Und worin macht ihr denn nun wirklich den Unterschied aus? Denn ich gehe davon aus, dass es mehrere Anbieter gibt, die das können.
Steven van Oossanen: Ja, ich denke, der größte Unterschied liegt im Preis-Leistungs-Verhältnis. Da wir europäischer Marktführer sind, arbeiten wir mit verschiedenen Teams, die in ganz Europa eingesetzt werden können. Und die Erfahrung, die wir dabei haben, sowie der Preis, den wir dabei anbieten können, sorgen dafür, dass wir in der nächsten Zeit genug Arbeit haben werden.
Roel van Gils: Aber dieser Preis ist doch deutlich günstiger als bei anderen Anbietern?
Steven van Oossanen: Ja, das kann manchmal bis zu 30–40 Prozent ausmachen.
Roel van Gils: Ach, wirklich? Wo steht das denn?
Steven van Oossanen: Erfahrung. Maschinen. Wir investieren beträchtliche Summen in unseren Maschinenpark. Aber das sorgt dafür … Nehmen Sie zum Beispiel unsere früheren Maschinen: Die konnten buchstäblich nur einen Millimeter auf einmal abschleifen. Und wenn sechs Millimeter abgetragen werden mussten, musste ich mit einer solchen Maschine also sechs Mal darüberfahren. Das dauert sechs Tage länger. Und die neuen Maschinen, die wir haben, schaffen diese sechs Millimeter in einem Durchgang.
Roel van Gils: Aber auf einmal. Muss man danach warten, oder kann man wegen der Fläche nicht öfter darauf laufen? Ist es nicht so, dass man mit mehreren Maschinen gleichzeitig arbeiten kann?
Steven van Oossanen: Das geht natürlich auch. Das machen wir auch regelmäßig, wenn es die Arbeit zulässt.
Roel van Gils: Aber gut, man muss auch mehr Leute einsetzen und so weiter.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall.
[18:17] Der Bodenbelag der Zukunft
Roel van Gils: Okay. Wenn wir uns den Bodenbelag der Zukunft ansehen, wie sieht deiner Meinung nach der ideale Bodenbelag aus?
Steven van Oossanen: Auf jeden Fall pünktlich. Und ich denke auch, dass man vorbeugend wirklich schon gut damit umgeht. Wenn wir uns also Folgendes ansehen: Angenommen, man hat 10.000 Quadratmeter, die leer stehen werden. Dann finde ich es interessant, sofort dafür zu sorgen: Okay, bring das Ganze ordentlich in Ordnung. Gut gepflegt. Zehn Jahre lang staubfrei ist. Und wenn man dann jedes Jahr oder alle anderthalb Jahre ein Team hinschickt, um den Zustand zu überprüfen und die schlimmsten Probleme zu beheben, spart das auf lange Sicht wirklich sehr viel Geld. Anstatt zu warten, bis etwas wirklich kaputt ist.
Roel van Gils: Ja, das verstehe ich. Und was verstehst du denn unter „im Auge behalten“?
Steven van Oossanen: Oft handelt es sich um kleine Risse oder um etwas, das heruntergefallen ist. Jemand, der eine Palette über den Boden hüpfen ließ. Solche Dinge kommen vor. Natürlich.
Roel van Gils: Aber das macht ihr also auch? Also nicht nur diese groß angelegten Sanierungen, sondern auch Reparaturen.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Vor allem für einige der großen Immobilienbesitzer in Europa. Dafür nutzen wir einfach ein Ticketsystem. Das bedeutet wörtlich, dass der Mieter, der Vermieter oder der Immobilienbesitzer ein Ticket bei mir einreichen kann. Er sagt: Okay, das ist das Problem. Hier sind ein paar Fotos. Und darauf aufbauend werde ich einen Plan erstellen. Wann, wie, was? Wie dringend ist so etwas? Muss es sofort erledigt werden? In einem Monat? Oder ist es vielleicht gar nicht dringend?
Roel van Gils: Okay. Und diese Behandlung, die du gerade erwähnt hast, diese sozusagen einzigartige Behandlung, diese oberste Schicht – kann man die auch wiederherstellen, zum Beispiel, wenn sie beschädigt ist?
Steven van Oossanen: Ja, sehen Sie, bei Reparaturen ist das natürlich schwierig. Denn angenommen, es gibt irgendwo einen Schaden und ich schleife dort fünf Zentimeter ab, dann hat man eine Vertiefung von fünf Zentimetern.
Roel van Gils: Das ist in der Tat nicht optimal.
Steven van Oossanen: Aber auch dann kann man ja wieder auffüllen und ausgleichen. Das ist also auch … Ich habe einen Kollegen, der das schon … Unser technischer Leiter macht das schon seit zwanzig Jahren. Ich nenne ihn immer den „Betonflüsterer“. Wenn ich also bei irgendetwas unsicher bin, rufe ich ihn.
Roel van Gils: Dann soll er sich doch mal eine Lösung ausdenken.
Steven van Oossanen: Ja, genau.
Roel van Gils: Und das klappt immer.
Steven van Oossanen: Ja, natürlich.
[20:19] Hinweise für Immobilienbesitzer
Roel van Gils: Okay. Was rätst du den Zuhörern, die dieses Gespräch hören?
Steven van Oossanen: Warten Sie mit Reparaturen nicht zu lange. Schauen Sie in die Zukunft und überlegen Sie, was die Pläne sind. Man sieht, dass sich immer mehr Menschen mittlerweile mit KI, Robotik und Automatisierung beschäftigen. Das sind Pläne, die natürlich sehr viel Geld kosten. Und dafür muss die Basis, das Fundament, über das wir gerade gesprochen haben, wirklich in Ordnung sein.
Roel van Gils: Ja, aber ich kann mir das durchaus vorstellen: Ein Immobilienbesitzer, der nicht weiß, welcher Mieter in fünf Jahren einziehen wird. In einen so teuren Bodenbelag zu investieren, ist natürlich auch eine kleine Herausforderung.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Sehen Sie, dann haben Sie immer noch die Möglichkeit, den Boden so gut wie möglich zu sanieren. Man kann zum Beispiel immer prüfen, ob man nur die Gänge hochplanometrisch ausführt.
Roel van Gils: Ja, das geht auch. Genau wie du gesagt hast: nur zwischen den Regalen hindurch.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Das Faszinierende daran ist, dass man natürlich nie zu 100 Prozent sicher sein kann, was mit der Immobilie passiert, wer einzieht und wie es weitergeht. Das ist also immer schwierig.
Roel van Gils: Was die Vermietung angeht, gibt es in dieser Hinsicht kein allzu großes Hin und Her.
Steven van Oossanen: Nein, das hält sich in Grenzen. Im Allgemeinen haben die größten Kunden nicht so viele Leerstände, wie man erwarten würde. Es handelt sich natürlich auch um recht spezielle Immobilien.
Roel van Gils: Ja, oft wurden sie zu einem bestimmten Zeitpunkt selbst gebaut.
Steven van Oossanen: Auf jeden Fall. Und es gibt nur wenige Unternehmen, die einfach so 60.000 Quadratmeter in Betrieb nehmen können.
Roel van Gils: Nein, natürlich. Aber es gibt wohl auch Unternehmen, die ein Gebäude selbst errichten, oder sind das nur wenige?
Steven van Oossanen: Das sieht man auch immer häufiger. Bei den größeren Unternehmen sieht man natürlich, dass sie zunehmend ihre eigenen Gebäude errichten und versuchen, diese so einzurichten, wie sie es zum jeweiligen Zeitpunkt für am besten geeignet halten. Dafür braucht man natürlich tief in die Tasche greifen. Und in dieser Hinsicht ist es schwierig. Sehen Sie, ich kümmere mich natürlich um die Böden der Distributionszentren, also ohne mein Fachgebiet zu verlassen. Aber es ist schwer einzuschätzen, wohin diese ganze Entwicklung führt. Rechenzentren, solche Dinge. Wo werden sich die alles ansiedeln? Gibt es einen Bedarf an lokalen Distributionszentren? Oder sieht man immer mehr echte Logistik-Hubs, wie man sie mittlerweile schon viel häufiger sieht, zum Beispiel rund um Moerdijk? Das ist natürlich reine Spekulation.
Roel van Gils: Ja, natürlich, das verstehe ich.
Steven van Oossanen: Dazu kann ein so großer Immobilienbesitzer sicher viel mehr Sinnvolles sagen als ich. Aber was bedeutet das für den Bodenbelag? Für den Bodenbelag bedeutet es eigentlich, dass man jedes Projekt ganz individuell betrachten muss. Was ist wirklich wichtig? Wer ist der neue Mieter, der einzieht? Oder wenn man das noch nicht weiß: Was können wir jetzt tun? Und was werden wir tun, sobald man weiß, wer einzieht? Das ist sozusagen die…
[23:05] Unvorhergesehene Situationen bei Renovierungsarbeiten
Roel van Gils: Diese Zwei- oder Dreistufenrakete könnt ihr auch bei euch umsetzen.
Steven van Oossanen: Sehen Sie, das Schöne an dieser Arbeit finde ich vor allem, dass man wirklich nie weiß, worauf man stößt. Nun, das Herausfordernde an der Arbeit, höre ich mich vielleicht sagen, ist, dass man nie weiß, worauf man stößt. Und auch ich kann nicht unter den Boden schauen. Es kann also auch passieren, dass man ein paar Zentimeter abschleift und auf eine alte Fußbodenheizung stößt. Die Bewehrung, die viel höher liegt, alte Keilbolzen, die damals nicht richtig entfernt wurden.
Roel van Gils: Das kommt natürlich auch mal vor.
Steven van Oossanen: Regelmäßig. Und dann geht es doch nur darum, die Mängel zu beheben. Nennen wir es einfach „Renovieren“.
Roel van Gils: Nein, das verstehe ich.
Steven van Oossanen: Das ist bisher natürlich noch ganz altmodische Handarbeit. Ich gehe davon aus, dass es dort in Zukunft sicherlich auch zu einer stärkeren Automatisierung kommen wird, aber soweit sind wir derzeit noch nicht.
Roel van Gils: Nein, aber das wird ganz sicher passieren.
Steven van Oossanen: Es wird jedoch immer einen gewissen Anteil an menschlicher Überwachung geben müssen, denn Sicherheit ist in einem so großen Distributionszentrum natürlich auch sehr wichtig. Oft herrscht dort sehr reger Verkehr, manchmal rund um die Uhr.
Roel van Gils: Ach, ihr handelt also auch, während die Logistik weiterläuft?
Steven van Oossanen: Ja, wir arbeiten auch manchmal nachts oder am Wochenende, um sicherzustellen, dass wir die Lieferkette des eigentlichen Eigentümers so wenig wie möglich belasten. Denn das kostet Geld.
Roel van Gils: Ja, das verstehe ich. Aber das Schönste für euch ist natürlich, dass der Mieter ausgezogen ist.
Steven van Oossanen: In dieser idealen Welt hätten wir tatsächlich 10.000 Quadratmeter freie Fläche. In der Praxis ist das leider nicht der Fall.
Roel van Gils: Okay, es war schön, all diese Einblicke zu erhalten.
[24:49] Aktuelle Empfehlungen und Stellenangebote
Steven van Oossanen: Das war doch in „Tussen de Stellingen“, oder?
Roel van Gils: Ja, da seid ihr also auch aktiv, oder? Noch ein letzter Ratschlag.
Steven van Oossanen: Nun ja, wie ich gerade schon angedeutet habe. Es ist wirklich unerlässlich, dafür zu sorgen, dass Reparaturen rechtzeitig durchgeführt werden. Und das ist eigentlich das Allerwichtigste.
Roel van Gils: Und gibt es bei euch abschließend noch irgendwelche neuen Entwicklungen?
Steven van Oossanen: Nun, wie ich schon sagte, konzentrieren wir uns nach wie vor eher auf hochplanometrische Lösungen. Natürlich prüfen wir inzwischen auch, wo in Zukunft noch weitere Automatisierungsmöglichkeiten bestehen. Denn gutes Personal ist natürlich Mangelware. Das ist natürlich in der gesamten Baubranche ein ziemlich großes Problem. Und bei uns ist das nicht anders.
Roel van Gils: Das spielt bei euch eine Rolle.
Steven van Oossanen: Ja, auf jeden Fall. Vielleicht könntest du noch einen kleinen Aufruf starten. Hier in den Shownotes findest du auch einen Link mit meiner E-Mail-Adresse – falls du noch auf der Suche nach einem tollen Job im Baugewerbe bist …
Roel van Gils: Ja, was habt ihr zu bieten?
Steven van Oossanen: Sehen Sie, wir haben immer verschiedene Stellen zu besetzen. Außerdem sind wir ständig auf der Suche nach Projektmanagern in verschiedenen Ländern. Daher sind auch Personen, die andere Sprachen sprechen, jederzeit herzlich eingeladen, uns eine E-Mail zu schicken.
Roel van Gils: Ach, schau mal. Schön. Steven, vielen Dank.
Steven van Oossanen: Ich danke dir.
Roel van Gils: Bis zum nächsten Mal.
