Die neue Normalität bei Logistikimmobilien

Zu Beginn des Jahres bietet die Umfrage des internationalen Immobilienberaters JLL einen guten Überblick über den Zustand des Logistikimmobilienmarktes. Die Turbulenzen der Corona-Jahre und der darauffolgenden Zeit scheinen sich gelegt zu haben, aber der belgische und der niederländische Immobilienmarkt stehen vor ihren eigenen Herausforderungen.

Auf dem belgischen Markt ist die Achse Antwerpen-Brüssel der Gradmesser für den Zustand der Logistikimmobilien. An diesen begehrten Standorten gibt es wieder etwas mehr Leerstand als noch vor einigen Jahren: 3,3 Prozent der Gebäude standen dort am Ende des vierten Quartals 2024 leer. Das ist zwar immer noch nicht wahnsinnig viel, aber vor ein oder zwei Jahren war auf dieser Achse kein Quadratmeter mehr zu haben. Das hatte auch mit den außergewöhnlichen Auswirkungen der Covid-Krise auf die Lieferketten und der erhöhten Nachfrage nach Flächen für (Not-)Bestände zu tun. Aus diesem Grund vergleicht JLL die Zahlen für 2024 mit dem 10-Jahres-Durchschnitt, da dies einen besseren Vergleich mit der "alten Normalität" vor der Covid-Krise ermöglicht, die die Zahlen der letzten fünf Jahre beeinträchtigt hat. 

Nach Angaben von JLL hat sich der belgische Logistikimmobilienmarkt als widerstandsfähig erwiesen. Der Flächenumsatz liegt bei 707.654 Quadratmetern. Dies ist ein Rückgang gegenüber dem starken Jahr 2023, aber im längerfristigen Vergleich eine robuste Leistung. Die Entwicklung des belgischen Immobilienmarktes im Jahr 2024 ist ohnehin stark von einer sehr großen Transaktion in der Region Lüttich geprägt: die Inbetriebnahme von nicht weniger als 254.000 Quadratmetern im Projekt WLP-X von Weerts, der diese Lagerhallen an Skechers vermietet. Dieses Projekt veranschaulicht unmittelbar eine Bewegung, die in der belgischen Logistik seit einiger Zeit im Gange ist: Logistikbetriebe siedeln sich zunehmend in ehemaligen Industriegebieten außerhalb der klassischen Logistik-Hotspots an, weil es dort noch Platz und eine potenzielle Reserve an Arbeitskräften gibt. Dennoch: Die Achse Antwerpen-Brüssel macht mit insgesamt 221.544 Quadratmetern immer noch ein Drittel des realisierten Volumens aus. 

Die Mieten auf dem belgischen Markt sind um 3 bis 6 Prozent gestiegen. Ein Quadratmeter kostet auf der Achse Antwerpen-Brüssel durchschnittlich 69 Euro im Jahr, im Boomgebiet entlang der Autobahn E 313 (Limburg und Antwerpen Kempen) 55 Euro. Trotz der leicht gestiegenen Leerstandsquote bleibt der belgische Immobilienmarkt knapp. Genehmigungen für Neubauten werden bekanntlich nur langsam erteilt, so dass die Kunden bereit sind, für strategisch günstig gelegene Bestandsgebäude einen Aufschlag zu zahlen. Auch sind Gebäude, die den immer strengeren Anforderungen an die Nachhaltigkeit entsprechen, immer noch relativ rar. 

Knappheit und Unsicherheit

In den Niederlanden ist das etwas anders, weiß Sven Bertens, Leiter für Forschung und Strategie bei JLL in den Niederlanden. "Der niederländische Logistikmarkt ist ein reifer Markt, der eine Reihe von Herausforderungen aufweist", sagt er. "Im Zeitraum von 2023 bis 2024 gab es einen Flächenumsatz von rund 2,7 Millionen Quadratmetern pro Jahr. Wir gehen davon aus, dass die Nachfrage stabil bleiben wird. Mietpreise von 80 bis 90 Euro pro Quadratmeter sind in den begehrten Lagen um Utrecht, Amsterdam und Rotterdam üblich. Wenn man bedenkt, dass noch vor nicht allzu langer Zeit 45 Euro pro Quadratmeter üblich waren, wird deutlich, wie sich Knappheit und Unsicherheit auf die Preise auswirken. Zumindest für Investoren, die sich auf Mietrenditen verlassen müssen, sind das keine schlechten Nachrichten. 

All dies macht 2024 zu einem durchschnittlichen Jahr. Auch hier scheint der Markt die Impulse der Covid-Jahre verdaut zu haben. Wie in Belgien hat die Rolle der "peripheren" Gebiete in der Logistik in diesen Jahren ebenfalls an Bedeutung gewonnen, mit der Entwicklung neuer Logistik in den Gebieten um den Flughafen Flevoland und den Flughafen Maastricht sowie um die Zentren außerhalb der Randstad wie Tilburg, Eindhoven und Breda. Auf Nordbrabant entfallen knapp 950.000 Quadratmeter (von insgesamt 2,7 Millionen) des Flächenumsatzes. 

Die größte Herausforderung ist die Verlangsamung des Neubaus von Logistikimmobilien. Dabei spielen nicht nur die gestiegenen Zinssätze eine Rolle; mehr noch als in Belgien werden neue Logistikentwicklungen in den Niederlanden mit Skepsis betrachtet. Gegen den gefühlten Wildwuchs und das "Verderben" der Landschaft gehen auch die lokalen Regierungen vor. Ganz zu schweigen von technischen oder praktischen Einwänden wie der Tatsache, dass das Stromnetz "voll" ist und die Stickstoffproblematik die Möglichkeit des Baus beeinträchtigt. Bertens' Fazit: "Der belgische Markt könnte von den Gefahren in den Niederlanden profitieren." 

Die drei größten Immobilientransaktionen in Belgien
im Jahr 2024 ist wie folgt: 
*WLP-X (Lüttich): 254.000 Quadratmeter für Skechers, eine Realisierung der Weerts-Gruppe
*MG Big Bear (Gent): 59.000+62.000 Quadratmeter für Eutraco, ein Projekt von MG Real Estate
*MG Park De Hulst/Decathlon (Willebroek): 40.407 Quadratmeter für Eutraco, auf dem ehemaligen Gelände der Sportkette Decathlon, eine Realisierung von MG Real Estate

Die drei größten Immobilientransaktionen in den Niederlanden
im Jahr 2024 sieht wie folgt aus: 
*Inditex (Lelystad): 123.000 Quadratmeter zusätzlich für Inditex, Realisierung von DSV 
*Rituals (Tiel): 75.000 Quadratmeter, eine Realisierung von Intospace
*ASML (Oirschot): 68.000 Quadratmeter, eine Realisierung von SDK Real Estate