[00:04] Introductie BECOSAN
Roel van Gils: Welkom bij weer een nieuwe aflevering van Tussen de Stellingen van Warehouse en Logistiek. Bij mij aan tafel is Steven van Oossanen van BECOSAN, Europees marktleider in de renovatie, polijsten, slijpen, upgraden van industriële vloeren. Met grote oppervlakken, uiteraard. Welkom, Steven. Stel jezelf even kort voor.
Steven van Oossanen: Steven, inderdaad, zoals je al zei, firma BECOSAN Flooring, hoofdkantoor in Spanje. We zijn eigenlijk actief door heel Europa heen en ook in het Verenigd Koninkrijk.
Roel van Gils: Kijk aan. En wat doen jullie precies? In een paar regels, want we gaan daar straks natuurlijk nog even dieper op in.
Steven van Oossanen: Eigenlijk wat wij doen, is het renoveren van industriële betonvloeren. Dus dat betekent dat grote distributiecentra, de vloer daarvan, vaak als een huurder uitgaat, komen wij erin, maken we alles klaar, zodat de nieuwe huurder een nieuwe vloer heeft.
Roel van Gils: Want als er een huurder uitgaat, dan lijkt een gebouw leeg, maar is het vaak allesbehalve. Je treft nog van alles aan, toch?
Steven van Oossanen: Ja, zeker. De ene vloer is de andere niet. Je weet nooit helemaal wat je aantreft. Maar het is vaak iets wat twintig jaar lang in gebruik is geweest. Er is zwaar verkeer geweest, er waren grote magazijnrekken.
[01:08] Belijning en keilbouten verwijderen
Roel van Gils: Dus de huurder vertrekt, de rekken worden vaak gedemonteerd. Het pand moet zo snel mogelijk weer klaar zijn voor een nieuwe huurder. Wat gebeurt er dan met de vloer?
Steven van Oossanen: Eigenlijk wat je ziet, is dat op het moment dat een huurder eruit gaat, wij de belijning gaan verwijderen. Dus we zorgen eigenlijk voor een kale vloer. Alle keilbouten gaan eruit.
Roel van Gils: Die belijning trek je gewoon even af, of?
Steven van Oossanen: Vaak niet, helaas. We hebben twee soorten belijning. Het is gewoon tape. Dat krijg je er wel makkelijk vanaf. Maar heel vaak is het geshotblast. En dat betekent dat het echt in de vloer zit.
Roel van Gils: Er zit een laagje in getrokken.
Steven van Oossanen: Ja, zeker. Dus dat moet je er echt afschuren. Met de machine of met de hand. Afhankelijk van.
Roel van Gils: Oké, daar komen we misschien later nog even op terug. Of misschien wel zeker. En dan hadden we de keilbouten van de rekken. Die blijven ook achter.
Steven van Oossanen: Ja, zeker. Meestal zorgen andere bedrijven ervoor dat de rekken eruit worden gehaald. En dan komen wij erin. En dan zien wij een x-aantal duizenden bouten die eruit moeten. Wat er vaak gebeurt in Nederland, is dat ze de bout afslijpen net onder het oppervlak. Alleen het grote nadeel daarvan is: als er een nieuw rekkenplan inkomt, dan kom je die bout weer tegen op het moment dat je je nieuwe rekken gaat doen.
Roel van Gils: Ja, en dat wil je natuurlijk niet.
Steven van Oossanen: Nee, dat is het laatste wat je wil. Absoluut. Dus wat wij doen, is de bout er helemaal uithalen. Vullen we hem daarna netjes op met epoxymortel. Schuren we het weer af. Heb je eigenlijk een nieuwe vloer.
Roel van Gils: Oké, nou klinkt simpel.
Steven van Oossanen: Het is theoretisch gezien altijd simpel, maar met dit soort projecten zie je natuurlijk dat je in de praktijk altijd dingen tegenkomt.
Roel van Gils: Want zit er vaak veel tijd tussen ook, tussen het uitgaan, de verhuizing van de oude huurder?
Steven van Oossanen: Idealiter zo min mogelijk tijd. Wij werken voor eigenlijk alle grote pandeigenaren van Europa. Denk daarbij aan Prologis, WDP, DHL, Amazon. Zij willen natuurlijk zo min mogelijk leegstand, want dat kost geld. Dus wij werken vaak met ploegen die zes dagen in de week, tien uur per dag werken, zodat het project zo snel mogelijk weer klaar is.
[03:07] 18.000 keilbouten in Duitsland
Roel van Gils: Want je vertelde me in het gesprekje over een project in Duitsland. Daar moesten jullie 18.000 keilbouten verwijderen.
Steven van Oossanen: Ja, klopt inderdaad. Een vrij groot distributiecentrum waar we ongeveer 18.000 bouten hebben verwijderd in viereneenhalve week tijd.
Roel van Gils: Zo. Dan werk je met meerdere ploegen. Hoe pak je zoiets aan?
Steven van Oossanen: Logistieke nachtmerrie noemen ze dat.
Roel van Gils: Want dat moet allemaal in de nacht?
Steven van Oossanen: Nee, in dit geval was de huurder er al uit. Dus dan kunnen we eigenlijk bijna 24 uur per dag doorwerken. Nou, moeten die jongens af en toe ook even slapen.
Roel van Gils: Dus werk je dan met één team daar?
Steven van Oossanen: Nee, in dit geval waren het drie teams die elkaar eigenlijk de hele tijd aflossen.
Roel van Gils: En hoe ga je dan te werk? Hoe ziet zoiets eruit?
Steven van Oossanen: Dat is ouderwetse arbeid eigenlijk. Dat is letterlijk gewoon met een boormachine gaten maken en de bouten eruit trekken.
Roel van Gils: O jee.
Steven van Oossanen: Gat schoonmaken en weer opvullen.
Roel van Gils: 18.000 keer.
Steven van Oossanen: Precies dat.
Roel van Gils: Je noemde het nu eruit trekken. Hoe diep is zo’n gat dan?
Steven van Oossanen: Afhankelijk van de keilbout die gebruikt is natuurlijk, maar tien, twaalf centimeter is niet ongebruikelijk.
Roel van Gils: Dus die haal je eruit en dan vul je hem af met epoxymortel.
Steven van Oossanen: Ja. Epoxy zelf is eigenlijk vrij hard. Keihard zelfs. En je kan je voorstellen dat als iets zo hard is, dat scheurt heel makkelijk. Een betonvloer werkt altijd iets, dus als je het opvult met alleen epoxy, dan scheurt het vaak. Dus wij maken een speciaal mengsel, krimparme mortel met epoxy. Daar vullen we het mee af. Dat heeft precies de goede hardheid, scheurt niet en het ziet er esthetisch gezien ook goed uit.
Roel van Gils: Of ja, enigszins dezelfde kleur. Zie je allemaal putjes dan?
Steven van Oossanen: Normaal, kijk, wat je ziet met dit soort dingen, is dat op het moment dat een distributiecentrum weer in gebruik genomen wordt, zo’n vloer eigenlijk vies, vuil wordt. Dan krijgt alles netjes dezelfde kleur. Maar we hebben natuurlijk de mogelijkheid om dat mengsel van epoxy en mortel te kleuren. Dus we proberen altijd een beetje dezelfde kleur te vinden als de vloer, waar mogelijk. Het gaat over zwaar verkeer, dus esthetisch is het eigenlijk niet zo heel belangrijk.
[05:10] Dilatatievoegen
Roel van Gils: Nee, snap ik. Het moet gewoon netjes zijn en goed in gebruik. Dus als je dan kijkt bij zo’n move-out: de belijning weg, de keilbouten eruit. Nog andere zaken die jullie dan voor rekening nemen? Nivelleren veel?
Steven van Oossanen: Het level maken van bijvoorbeeld dilatatievoegen. Dus denk erbij dat bijvoorbeeld een distributiecentrum 50.000 vierkante meter is, vaak verdeeld in verschillende hallen, bijvoorbeeld vijf stuks van 10.000. Tussen hallen zit een voeg, een overgang. Beton werkt. Dus na verloop van tijd zie je vaak dat zo’n dilatatievoeg – het is geen verkeersdrempel – maar dat is niet prettig om met je heftruck of je reachtruck overheen te rijden.
Roel van Gils: Kan je nagaan als het robotica is.
Steven van Oossanen: Ja, die blijft soms zelfs vastzitten. Wat dat kost per jaar aan heftruckonderhoud of roboticaonderhoud. Ik heb meegemaakt met een klant in Zuid-Spanje dat die had aan… We hebben het gewoon over wieltjes vervangen van heftrucks, schoklagers, dat soort dingen.
Roel van Gils: Ja, dat loopt in de papieren.
Steven van Oossanen: Daarom. Dus je ziet vaak dat mensen toch te lang wachten met het repareren van dat soort dingen. Want je rijdt er een keer overheen. Maar elke keer dat je eroverheen rijdt…
Roel van Gils: En het wordt groter ook.
Steven van Oossanen: Het wordt steeds duurder om te repareren. Je krijgt steeds meer onderhoud aan je machines.
Roel van Gils: En wat is dan de oplossing?
Steven van Oossanen: Mij bellen.
Roel van Gils: Maar wat doen jullie dan?
Steven van Oossanen: We gaan het echt nivelleren.
Roel van Gils: Die voeg ook eruit, of dat niet?
Steven van Oossanen: Over het algemeen wel. Dat ligt er natuurlijk aan. Kijk, wat ik zeg, elke vloer is anders. Dus je weet nooit precies wat je tegenkomt.
Roel van Gils: Nee, het is geen generieke oplossing.
Steven van Oossanen: Nee, nooit.
Roel van Gils: Grosso modo, de voeg gaat eruit.
Steven van Oossanen: Ja.
Roel van Gils: En dan vullen jullie hem op.
Steven van Oossanen: Opvullen, nieuwe voeg maken.
Roel van Gils: En dan? Levensduur?
Steven van Oossanen: Afhankelijk van het verkeer. Kan zomaar tien tot twintig jaar zijn.
Roel van Gils: Dus meer dan een standaardoplossing.
Steven van Oossanen: Ja, absoluut. We vullen het vaak op met krimparme mortel, omdat er gewoon minder beweging is eigenlijk. En daardoor komt het minder omhoog, het werkt minder. Dus dat scheelt echt veel.
Roel van Gils: Oké, dat is wel rigoureus dan eigenlijk, dat je zo’n voeg aanpakt. Gaat er gewoon volledig uit.
Steven van Oossanen: Ja. Kijk, je kan natuurlijk ook zoiets gewoon een klein beetje oppervlakkig uitslijpen, maar dan moet ik het jaar erop terug om het nog een keer te doen.
Roel van Gils: Maar weet men van het bestaan van deze oplossing? Want hoe heet de oplossing? Heeft die ook een naam?
Steven van Oossanen: Nou ja, wij noemen het eigenlijk gewoon een krimparme voeg. Ik zou er marketingtechnisch misschien even een Becosan-voeg moeten noemen. Dat zou beter zijn. Maar dat is wel vaak de beste oplossing. Het is natuurlijk ook wel een oplossing die kostentechnisch gezien iets meer voeten in de aarde heeft. Je ziet vaak dat mensen natuurlijk toch kiezen voor de korte termijn, die iets minder kost.
Roel van Gils: En dat is de gebruikelijke vorm bij nieuwbouw?
Steven van Oossanen: Ja, vaak wel. Kijk, het is ook weer heel erg afhankelijk van waar zo’n vloer op gebouwd is. Hoe ziet die fundering eruit? Is het zand, klei, dat soort dingen?
Roel van Gils: …
Steven van Oossanen: Dus daarom is het ook heel belangrijk. Wat ik vooral doe bij BECOSAN, is eigenlijk door Europa reizen om inspecties te doen. Kijken: hoe ziet die vloer eruit? Hoe ziet die voeg eruit? Hoe kunnen we dit op een goede manier repareren? Zodat je de komende tien jaar er geen omkijken naar hebt. Zodat het echt robuust is. Zodat je machines er veilig overheen kunnen rijden, geen schade geven aan je machine. En tegenwoordig zien we natuurlijk met AI en robotica dat het steeds belangrijker wordt dat die vloer echt vlak is.
[08:45] Vlakheid en robotica
Roel van Gils: Ja, echt vlak. Wat versta je onder echt vlak?
Steven van Oossanen: Dat zijn verschillen van een millimeter. Kijk, we hebben in Nederland vlakheidsklassen. Dat is NEN 2747 uit mijn hoofd. Pin me er niet op vast. Vlakheid 1, 2 en 3. En 1 is een hoogplanometrische vloer. Die is geschikt voor robotica. Daar mag het verschil over de hele vloer bijna niet meer dan een millimeter zijn.
Roel van Gils: Nou, oké.
Steven van Oossanen: Want je kan je voorstellen: als je met een robot over een millimeter heen gaat en die robot gaat vervolgens tien meter omhoog, het is een reachtruck, een heftruck, en die pakt op die tien meter 2.000 kilo op, dan is die millimeter op jouw vloer onderin boven zomaar vijf centimeter.
Roel van Gils: Ja, daar staan we natuurlijk niet vaak bij stil. Maar worden er vaak veel van dit soort vloeren ook aangelegd in Nederland of in de Benelux?
Steven van Oossanen: Het moeilijke is dat het aanleggen van zo’n vloer heel erg lastig is.
Roel van Gils: Lastig om beton te leggen, bedoel je?
Steven van Oossanen: Ja. Dus wat er vaak gebeurt, is dat ze een vloer leggen, die laten ze uitdrogen en dan komen wij. Wij hebben sinds kort daar twee aparte machines voor laten maken in China. Dan kunnen wij het vlakheidsrapport dat we krijgen van een ingenieursbureau uploaden in de machine. Die machine heeft een iPad en een joystick, dus mijn collega staat er letterlijk naast.
Roel van Gils: Dus hij moet hem nog wel bedienen.
Steven van Oossanen: Hij moet hem wel bedienen, zeker, en in de gaten houden. Maar die pakt het allerlaagste punt en die gaat uit zichzelf zeggen: nou, daar is het wat hoger. Daar slijpen we er wat vanaf. Daar ook, daar ook, daar ook. En dan krijg je een hoogplanometrische vloer.
Roel van Gils: Zo. En dan is hij ook meteen klaar voor gebruik of wordt er dan nog een nabehandeling overheen gedaan?
[10:30] BECOSAN-behandeling
Steven van Oossanen: Ja, wat onze voorkeur heeft: wij hebben een gepatenteerde BECOSAN-behandeling. En dat is eigenlijk een behandeling met lithium, op water gebaseerd. En wat dat doet, is dat op het moment dat zo’n vloer een beetje is afgeslepen, dan staat hij open. Hij is een beetje poreus.
Roel van Gils: Poreus.
Steven van Oossanen: En dan gooien we die lithiumbehandeling eroverheen. En die reageert met de vrije kalk in het beton. En dat wordt keihard. Dus daar geven we tien jaar lang stofvrije garantie op. En dat is ook nog eens veilig voor je personeel.
Roel van Gils: Het stofvrije gedeelte.
Steven van Oossanen: Ja, zeker.
Roel van Gils: Maar dat is vooral bij nieuwbouw? Of kan het ook bij beide?
Steven van Oossanen: Kan bij beide. Het kan ook bij nieuwgelegde vloeren. Maar zeker bij oudere vloeren, dus wat al een tijdje heeft gewerkt, zeg maar. Dan is het interessant om dat goed te behandelen.
Roel van Gils: In het begin, of is dat gewoon afhankelijk?
Steven van Oossanen: Ligt er ook heel erg aan. We kunnen een millimeter per keer doen, maar het kan ook een centimeter per keer.
Roel van Gils: O ja, je moet een bepaalde gangen.
Steven van Oossanen: Het is vaak wel belangrijk dat je even oplet of er vloerverwarming in zit.
Roel van Gils: O ja, en wapening natuurlijk. Die mag ook niet bloot komen te liggen.
Steven van Oossanen: Nee. Over het algemeen ligt de wapening wel op tien centimeter. Maar ook daar: elke vloer is anders.
Roel van Gils: Maar goed, dat is ook met het stellingenplan natuurlijk. Maar ja, dat is de vloer.
Steven van Oossanen: Ja. En kijk, met zo’n hoogplanometrische vloer kan je er bijvoorbeeld ook voor kiezen om de stellingen te laten staan, de rekken, en alleen de aisles, de gangpaden, te doen. Dus die machines die wij hebben laten bouwen in China, zijn ook vrij smal.
Roel van Gils: O ja, dus je kunt tussen die gangen door.
Steven van Oossanen: Ja, ze noemen dat tegenwoordig VNA, Very Narrow Aisle.
Roel van Gils: Oké, wat is very narrow? Hoe breed?
Steven van Oossanen: Dat mag iedereen zelf bepalen.
Roel van Gils: Maar jullie machine is in staat om een gang van?
Steven van Oossanen: Anderhalve meter. Dus daar kan robotica eigenlijk vrij makkelijk doorheen.
Roel van Gils: Ja, oké. Nou, klinkt leuk. Klinkt interessant. En zijn ze al in gebruik?
Steven van Oossanen: Toevallig gaan we volgende week of de week daarop zoiets doen. Als de luisteraars deze podcast horen, dan zijn we al begonnen, denk ik. Dan zijn we al begonnen met het eerste project hiermee. En ik denk dat dit waarschijnlijk natuurlijk een beetje de toekomst wordt. We kunnen nooit in de toekomst kijken, maar de kans is vrij groot.
[12:39] De vloer als basis voor robotica
Roel van Gils: Want de robot kijkt natuurlijk anders dan wij kijken naar een vloer. Iedereen heeft het over robotica en noem maar op, maar het begint dus eigenlijk met die vloer.
Steven van Oossanen: Een beetje mijn stokpaardje is geworden, maar kijk: je kan natuurlijk geen enkel social medium openen zonder dat het daarover gaat. Alleen de randvoorwaarden die daarvoor nodig zijn, die hoor je eigenlijk nooit. Zonder vlakke vloer heb jij niks met robotica. We praten over het optimaliseren van WMS-systemen en dat soort dingen. Maar als jouw betonvloer niet op orde is in je distributie, dat is letterlijk de fundering waar je op gaat bouwen.
Roel van Gils: Nou, mooi. Even kijken. Jullie zijn de Benelux vanuit jouw positie dan. Maar ik begreep dat het werkterrein veel breder is van BECOSAN.
Steven van Oossanen: Ja, absoluut. Onze holding – wij zijn van origine een Spaans bedrijf – zit ook vlak bij Málaga. Dus daar ben ik zelf ook vaak.
Roel van Gils: Dat is geen straf. Maar veel op en neer?
Steven van Oossanen: Ja, absoluut. Maar de werken die wij uitvoeren, doen we inderdaad door heel Europa heen. En dan het grootste gedeelte op dit moment is wel Duitsland, Engeland, Benelux, maar ook wel veel in Spanje zelf. Frankrijk ook aardig wat projecten.
Roel van Gils: Wat projecten, maar Nederland, Benelux?
Steven van Oossanen: Heel veel. Wij zijn toch bij uitstek een distributiecentrumland. En zeker natuurlijk met Rotterdam en Amsterdam, Schiphol.
[14:04] Van inspectie naar renovatievoorstel
Roel van Gils: En hoe gaan jullie te werk? Ze bellen jou, kom je dan eerst even kijken? Of jij of een van jullie?
Steven van Oossanen: Ja, over het algemeen gaan we eerst aan de slag gewoon met foto’s om te kijken: kan ik aan de hand van foto’s al kijken wat ik kan voorstellen? Aan de hand daarvan, als het budget toereikend is, dan ga ik inderdaad op bezoek, gaan we een inspectie uitvoeren. Vervolgens ga ik op kantoor samen met ons technisch team kijken: oké, wat is het voorstel voor renovatie? Komt er een gedetailleerde offerte. En van daaruit gaan we verder werken.
Roel van Gils: En worden daar de eisen vanuit de nieuwe gebruiker ook al meegenomen? Of is dat puur vanuit huurdersperspectief?
Steven van Oossanen: Meestal is het vanuit eigenaarsperspectief. Dat is de eigenaar van het pand.
Roel van Gils: Ja, inderdaad. Maar goed, jij zal best wel weten wie erin komt.
Steven van Oossanen: Ik weet ook wel vaak van tevoren inmiddels wanneer ze eruit gaan, de oude huurders. Dat is prettig. Zodat we echt vooruit kunnen werken. En over het algemeen, kijk, wij doen dit nu al vijftien jaar. En wij hebben heel veel terugkerende klanten. Heel veel pandeigenaren hebben soms wel miljoenen vierkante meters in Europa.
Roel van Gils: Ja.
Steven van Oossanen: Dus over het algemeen heb ik inmiddels wel wat vertrouwen dat ze zeggen: ga jij daar eens heen en regel het.
Roel van Gils: Kijk. Want als je alles bij elkaar optelt, opereren jullie echt in een vrij bijzondere niche?
Steven van Oossanen: Ik denk dat voordat ik hier kwam te werken, ik geen idee had van deze totale wereld die er achter de distributie zit.
Roel van Gils: Nee, je ziet vrachtwagens op en af rijden en de pakketjes komen thuis, maar dan gebeurt het een en ander vooraf natuurlijk.
Steven van Oossanen: Ja, absoluut.
Roel van Gils: En om dat mogelijk te maken, gebeurt er nog veel meer.
Steven van Oossanen: Ja, absoluut. Wat ik zeg, het is gewoon een hele grote wereld erachter. We hebben het over distributiecentra van tienduizenden vierkante meters groot, waar honderden mensen tegelijk met heftrucks, reachtrucks aan de gang zijn, vrachtwagens die aan en af komen.
[15:53] Slijtage en het juiste moment voor reparatie
Roel van Gils: Maar die vloeren slijten dus. Hoe lang gaat gemiddeld zo’n vloer mee?
Steven van Oossanen: Oeh, is ook heel erg afhankelijk van het gebruik en van het verkeer natuurlijk. Kijk, bijvoorbeeld een staalfabriek waar grote stalen rollen vervoerd worden van 5.000, 6.000 kilo. Dan gaat zo’n dilatatievoeg natuurlijk wel. Je krijgt snel een beetje wear and tear, scheurtjes en dat soort dingen. Vervolgens zie je dan dat dat vaak te lang blijft liggen, waardoor de scheur groter wordt, de beschadigingen groter worden.
Roel van Gils: Ja, want dat gaf je ook aan inderdaad. Vaak zijn mensen te laat om jullie te bellen.
Steven van Oossanen: Ja. Ik zeg altijd: eigenlijk is het juiste moment op het moment dat je ziet dat jouw personeel – en vaak zie je in de grote distributiecentra mensen rondrijden op heftrucks, die rijden de hele dag door die gangpaden heen – als ik zo iemand aanspreek, zegt hij tegen mij: gangpad 4, hal B, daar zit de scheur.
Roel van Gils: Ja, dat weten ze.
Steven van Oossanen: Ja, absoluut.
Roel van Gils: Oké, maar goed, dan is de scheur al zichtbaar.
Steven van Oossanen: Je kunt eigenlijk niks preventiefs doen wat dat betreft. Wat je preventief zou kunnen doen, is natuurlijk een stukje eraf slijpen en behandelen met die lithiumbehandeling. Maar goed, dit is wel een ideale wereld.
Roel van Gils: Zover zijn ze nog niet. En waarin maken jullie dan echt het verschil? Want ik neem aan dat er wel meerdere partijen zijn die dit kunnen.
Steven van Oossanen: Ja, ik denk dat het grootste verschil zit in prijs-kwaliteit. Omdat wij Europees marktleider zijn, werken wij met verschillende teams die inzetbaar zijn door heel Europa. En de ervaring die wij hebben daarbij, met de prijs die we daarbij aan kunnen bieden, zorgt ervoor dat er voor ons genoeg werk is de komende tijd.
Roel van Gils: Maar die prijs is aanzienlijk goedkoper dan andere partijen?
Steven van Oossanen: Ja, kan soms wel 30–40 procent schelen.
Roel van Gils: O, echt? Waar zit hem dat dan in?
Steven van Oossanen: Ervaring. Machines. De hoeveelheid geld die wij investeren in machineparken is aanzienlijk. Maar dat zorgt ervoor… Kijk bijvoorbeeld, de vorige machines die wij hadden, die konden letterlijk maar een millimeter per keer eraf slijpen. En als er zes millimeter af moest, moest ik er dus zes keer overheen met zo’n machine. Dat duurt zes dagen extra. En de nieuwe machines die we hebben, kunnen die zes millimeter in één keer doen.
Roel van Gils: Maar in één keer. Moet je daarna wachten, of vanwege de oppervlakte dat je er niet vaker op loopt? Het is niet zo dat je met meerdere machines tegelijk kunt werken?
Steven van Oossanen: Kan ook, zeker. Dat doen we ook regelmatig als de klus dat toelaat.
Roel van Gils: Maar goed, moet je ook meer mensen inzetten, et cetera.
Steven van Oossanen: Ja, absoluut.
[18:17] De vloer van de toekomst
Roel van Gils: Oké. Als we kijken naar de vloer van de toekomst, hoe ziet de ideale vloer eruit volgens jou?
Steven van Oossanen: Vlak in ieder geval. En ik denk ook gewoon preventief echt al goed behandeld. Dus dat als we gaan kijken naar: stel dat je 10.000 vierkante meter hebt die leeg komt te staan. Dan vind ik het interessant om meteen te zorgen: oké, zorg dat die helemaal netjes op orde is. Goed behandeld is. Tien jaar stofvrij is. En als je dan vervolgens een team elk jaar, anderhalf jaar stuurt om bij te houden, de ergste dingen op te lossen, dan scheelt dat op de lange termijn echt heel erg veel geld. In plaats van wachten tot iets echt kapot is.
Roel van Gils: Ja, snap ik. En wat versta je dan onder bijhouden?
Steven van Oossanen: Vaak zijn het kleine scheurtjes of iets wat gevallen is. Iemand die een pallet over de grond heeft laten stuiteren. Dat soort dingen komt voor. Uiteraard.
Roel van Gils: Maar dat doen jullie dus ook? Dus niet alleen die grootschalige renovaties, maar ook reparaties.
Steven van Oossanen: Ja, zeker. Zeker voor een paar van de grote pandeigenaren van Europa. Daar hebben wij gewoon een ticketsysteem mee. Dat betekent letterlijk dat de huurder, de verhuurder of de pandeigenaar een ticket in kan voeren bij mij. Zegt: oké, dit is wat er aan de hand is. Hier heb je een aantal foto’s. En daarvan ga ik een plan opstellen. Wanneer, hoe, wat? Hoe dringend is zoiets? Moet het nu? Moet het over een maand? Is het misschien helemaal niet dringend?
Roel van Gils: Oké. En die behandeling die je net aangaf, die jullie unieke behandeling, zeg maar, die toplaag, kun je die dan ook herstellen weer, bijvoorbeeld als dat is aangetast?
Steven van Oossanen: Ja, kijk, met reparaties is het natuurlijk lastig. Want stel dat er ergens schade is en ik ga er vijf centimeter af, dan heb je een kuil van vijf centimeter.
Roel van Gils: Dat is niet optimaal, inderdaad.
Steven van Oossanen: Maar ook dan kan je wel weer opvullen en nivelleren. Dus ook dit is… Ik heb een collega die dit al… Onze technische manager doet dit al twintig jaar. Die noem ik altijd de betonfluisteraar. Dus als ik ergens bij twijfel, dan roep ik hem.
Roel van Gils: Dan mag hij eens een oplossing verzinnen.
Steven van Oossanen: Ja, precies.
Roel van Gils: En dat komt altijd goed.
Steven van Oossanen: Ja, uiteraard.
[20:19] Advies aan pandeigenaren
Roel van Gils: Oké. Wat is je advies aan luisteraars die dit gesprek horen?
Steven van Oossanen: Wacht niet te lang met je reparaties. Kijk naar de toekomst toe wat de plannen zijn. Je ziet dat steeds meer mensen nu dus gaan nadenken over AI, robotica, automatisering. Dat zijn plannen die natuurlijk hartstikke veel geld kosten. En daarvan moet de basis, die fundering waar we het net over hadden, wel echt op orde zijn.
Roel van Gils: Ja, maar ik kan me wel voorstellen: een pandeigenaar die niet weet welke huurder erin komt over vijf jaar. Om dan in zo’n dure vloer te investeren, is natuurlijk ook wel een dingetje.
Steven van Oossanen: Ja, zeker. Kijk, dan heb je altijd nog de optie om de vloer zo goed mogelijk te renoveren. Kan je altijd kijken om bijvoorbeeld alleen de gangpaden dan hoogplanometrisch te doen.
Roel van Gils: Ja, dat kan ook. Wat je aangaf inderdaad: alleen tussen de rekken door.
Steven van Oossanen: Ja, ook zeker. Het fascinerende hiervan is dat je natuurlijk nooit 100 procent zeker weet wat er met je pand gaat, wie erin komt, wat ermee gaat gebeuren. Dus dat is altijd lastig.
Roel van Gils: Er is niet zo’n hele grote stoelendans wat dat betreft qua verhuur.
Steven van Oossanen: Nee, valt wel mee. Over het algemeen hebben de grootste klanten niet zoveel leegstand als je zou verwachten. Het zijn natuurlijk ook vrij specifieke panden.
Roel van Gils: Ja, vaak zijn ze zelf gebouwd op een bepaald moment.
Steven van Oossanen: Absoluut. En er zijn weinig partijen die zomaar even 60.000 vierkante meter in gebruik kunnen nemen.
Roel van Gils: Nee, uiteraard. Maar er zijn ook partijen, neem ik aan, die een pand zelf bouwen, of zijn dat maar weinig?
Steven van Oossanen: Die zie je ook wel steeds meer. De grotere jongens zie je natuurlijk dat zij steeds meer hun eigen panden gaan bouwen en die gaan proberen in te richten op een manier die zij op dat moment het meest geschikt achten. Maar daar heb je wel diepe zakken voor nodig, uiteraard. En wat dat betreft is het lastig. Kijk, ik doe natuurlijk de vloeren van de distributiecentra, dus zonder buiten mijn expertise te gaan. Maar het is lastig om te zien waar dat hele idee heen gaat. Datacentra, dat soort dingen. Waar gaan die zich allemaal vestigen? Is er behoefte aan lokale distributiecentra? Of zie je steeds meer echt logistieke hubs, wat je nu al veel meer ziet, zoals bijvoorbeeld rondom Moerdijk? Dat is natuurlijk koffiedik kijken.
Roel van Gils: Ja, natuurlijk, dat snap ik.
Steven van Oossanen: Daar kan zo’n grote pandeigenaar vast veel meer nuttigs over zeggen dan ik. Maar wat betekent het voor de vloer? Voor de vloer betekent het eigenlijk dat per project echt specifiek gekeken moet worden. Wat is echt belangrijk? Wat is de nieuwe huurder die erin komt? Of als je dat nog niet weet, wat kunnen we nu doen? En wat gaan we doen op het moment dat je wel weet wie erin komt? Dat is een beetje de…
[23:05] Onvoorziene situaties bij renovaties
Roel van Gils: Die twee-, drietrapsraket kun je ook aan bij jullie.
Steven van Oossanen: Kijk, het leuke van het werk vind ik vooral dat je echt nooit weet wat je tegenkomt. Nou, het uitdagende van het werk, hoor ik me misschien zeggen, is dat je nooit weet wat je tegenkomt. En ook ik kan niet onder de vloer kijken. Dus het kan ook gebeuren dat je er een paar centimeter af slijpt en dat je een oude vloerverwarming tegenkomt. De wapening die veel hoger ligt, oude keilbouten die toentertijd niet goed verwijderd zijn.
Roel van Gils: Dat maak je natuurlijk ook wel eens mee.
Steven van Oossanen: Regelmatig. En dan is het toch een kwestie van oplappen. Renoveren, noemen we het dan maar.
Roel van Gils: Nee, snap ik.
Steven van Oossanen: Dat is tot nu toe natuurlijk gewoon nog ouderwets handenarbeid. Ik verwacht dat daar in de toekomst zeker wel ook meer automatisering plaats zal gaan vinden, maar daar zijn we nu nog niet.
Roel van Gils: Nee, maar dat gaat zeker gebeuren.
Steven van Oossanen: Maar er zal altijd een gedeelte menselijk toezicht moeten blijven, want veiligheid is in zo’n groot distributiecentrum natuurlijk ook heel erg belangrijk. Vaak is er heel veel verkeer, soms 24/7.
Roel van Gils: O, dus jullie handelen ook terwijl de logistiek doorgaat?
Steven van Oossanen: Ja, wij werken ook wel eens in de nacht of in de weekenden om te zorgen dat we de supply chain van de daadwerkelijke eigenaar zo min mogelijk tot last zijn. Want dat kost geld.
Roel van Gils: Ja, snap ik. Maar het fijnste voor jullie is natuurlijk dat de huurder eruit is.
Steven van Oossanen: In die ideale wereld zouden we inderdaad 10.000 vierkante meter aan lege vloer hebben. In de praktijk is dat helaas niet het geval.
Roel van Gils: Oké, nou leuk om deze inzichten allemaal te hebben gekregen.
[24:49] Laatste advies en vacatures
Steven van Oossanen: Tussen de Stellingen was het toch?
Roel van Gils: Ja, dus daar zijn jullie ook actief, toch? Nog een laatste advies.
Steven van Oossanen: Nou ja, wat ik net al een beetje zei. Op tijd zorgen dat je reparaties gedaan worden, is echt essentieel. En dat is eigenlijk het allerbelangrijkste.
Roel van Gils: En zijn er dan tot slot bij jullie nog nieuwe ontwikkelingen?
Steven van Oossanen: Nou, wat ik zeg, we zijn nog steeds meer aan het focussen op hoogplanometrische oplossingen. Natuurlijk ondertussen ook aan het kijken waar er nog meer valt te robotiseren in de toekomst. Want goed personeel is schaars natuurlijk. In de hele bouwsector is dat natuurlijk best een groot probleem. En dat is bij ons niet anders.
Roel van Gils: Dat speelt bij jullie.
Steven van Oossanen: Ja, zeker. Misschien kun je nog een kleine oproep doen. Hier heb je ook een link in de shownotes met mijn e-mailadres, dat als je nog een leuke baan zoekt in de bouw…
Roel van Gils: Ja, wat hebben jullie te bieden?
Steven van Oossanen: Kijk, we hebben verschillende functies altijd openstaan. We zijn ook altijd op zoek naar projectmanagers in verschillende landen. Dus mensen die andere talen spreken, zijn ook altijd van harte welkom om een mailtje te sturen.
Roel van Gils: Kijk aan. Mooi. Steven, dank je wel.
Steven van Oossanen: Jij bedankt.
Roel van Gils: Tot de volgende.
