Circulaire visie, stedelijke precisie

Een oud theefabrieksterrein vlak bij Brussel dat transformeert tot een ultramodern e-commerce-centrum? Dat is geen toeval voor Montea, maar een bewuste keuze in lijn met hun langetermijnstrategie. De voormalige Unilever-site in Vorst werd al in 2008 verworven. Vandaag vormt diezelfde plek het decor voor (onder andere) een gloednieuw Home Delivery Center van Delhaize, ontworpen voor efficiëntie, duurzaamheid en stedelijke distributie.

De locatie werd in fases herontwikkeld: eerst voor Metro (nu Sligro Food Group), daarna voor Option en een IT-bedrijf. De Delhaize-vestiging is de vierde en finale fase. Waar vroeger thee­zakjes van Lipton over de band rolden, ver­trekken vandaag gekoelde bestelwagens met online bestellingen richting Brusselse huis­kamers.

Voor de realisatie van het nieuwe e-commerce distributiecentrum van Delhaize in Vorst werkte Montea opnieuw samen met TPF Engineering. Geen toevallige keuze. “We hebben al een lang parcours samen afgelegd, en hadden ook een historische kennis van het terrein door de betrokkenheid bij vroegere projecten”, vertelt Erwin Vangenechten, Director Division «Building» bij TPF. “Die vertrouwensband wordt alleen maar sterker.”

BREEAM Excellent: geen hol label, maar praktijk

TPF Engineering is een multidisciplinair studie­bureau dat architectuur, stabiliteit, tech­nieken én infrastructuur onder één dak aan­biedt. Precies die geïntegreerde aanpak maakt het bureau tot een gegeerde partner voor logistieke en industriële projecten, zeker wanneer duurzaamheid een prominente rol speelt. “Montea streefde op deze site expliciet naar BREEAM Excellent, en dat heeft een directe impact gehad op onze inbreng – van bij de conceptfase”, aldus Vangenechten.

Maar Montea gaat verder dan een BREEAM Excellent-certificering. Dirk Van Buggenhout, Chief Sustainability Officer bij Montea: “We werken met een  materialenpaspoort en voeren per project een Life Cycle Analysis (LCA) uit. Zo brengen we de volledige CO2-voetafdruk in kaart, van ontginning tot afbraak. Bovendien combineert het dak zonnepanelen (1,5 MWp) met een groendak – een specifieke eis van de gemeente Vorst.”  

Sloop als startpunt voor circulair denken

Die duurzaamheidsambitie is niet louter een marketingverhaal. “Het terrein heeft een lange geschiedenis – onder andere Unilever, Lipton en Iglo-Ola zaten hier – dus ook op vlak van sanering, hergebruik en energie moesten we echt doordacht te werk gaan”, zegt Van Buggenhout. Denk aan de oriëntatie van het gebouw, de technische installaties (warmtepompen, …), isolatie, waterbeheer (wadi), regenwaterrecuperatie, dakparking, … Elke keuze telde mee.”

Bij de afbraak van de oude Lipton-gebouwen werd niets zomaar gesloopt. Materialen zoals ramen, tapijten en lichtarmaturen vonden een tweede leven. Het beton werd vermalen en hergebruikt als onderfundering. Zelfs gevelpanelen kregen een tweede kans in het nieuwe ontwerp.

Ook aan de gebouwschil werd gedacht: EPDM-dakfolie (met een levensduur van 40 à 50 jaar) vervangt de klassieke en goedkopere pvc-variant. En in tegenstelling tot veel logistieke gebouwen, werden de laadkades luchtdicht afgewerkt. Regenwater wordt hergebruikt voor koelinstallaties; restwarmte uit die installaties verwarmt dan weer de kantoren. Circulair denken zit in elke bouwlaag, van ontwerp tot oplevering.

Track27: visie tot 2035

Het project in Vorst past naadloos binnen Track27, Montea’s strategisch vierjarenplan dat mikt op duurzame groei en een vastgoed­portefeuille van €3,5 miljard tegen 2027. Centraal daarin staan energie-onafhankelijk­heid, circulariteit, en een duidelijke exitstrategie voor fossiele brandstoffen.

Vandaag beschikt Montea al over 85 MWp aan zonnepanelen verspreid over België, Frankrijk en Nederland. Tegen 2027 moet dat stijgen naar 135 MWp. Ook op vlak van batterij-energiesystemen (BESS) wordt fors ingezet: dit jaar werd gestart met 32 MWh aan batterijcapaciteit, met een geplande uitrol tot 100 MWh binnen dezelfde termijn.

“We willen anticiperen op de elektrificatiegolf. Netcongestie en decentralisatie van energie­productie vragen om slimme oplossingen”, aldus Van Buggenhout. “In de toekomst zien we onze sites evolueren naar volwaardige energiehubs, met lokale productie én opslag.”

Ook op gasgebruik wordt ingezet: in de af­gelopen vier jaar werden alle nieuwe ge­bouwen gasloos opgeleverd. Voor be­staande gebouwen is de omschakeling naar warmte­pompen volop aan de gang. Montea wil tegen 2035 volledig fossielvrij zijn. “Ons Track27-plan is ambitieus, maar haalbaar – omdat het gedragen wordt door structurele keuzes, niet door losse statements”, besluit Dirk Van Buggenhout.

Sociale impact op maat van Vorst

Het Home Delivery Center creëert tot 400 jobs, vaak voor laaggeschoolde profielen. “In een wijk met hoge werkloosheid is dat een belangrijke hefboom”, zegt Van Buggenhout. Montea speelde hierin geen directe rol, maar faciliteerde wel de samenwerking tussen Delhaize en lokale partner HUB Brussel, die kandidaten uit de buurt aanbrengt.

Mobiliteit is een extra troef: het gebouw ligt pal naast station Vorst-Zuid en een fietssnelweg, met meerdere buslijnen op wandelafstand. Ideaal dus voor een lokaal personeelsbestand.

Samen werken, samen uitdagen

De samenwerking met Montea omschrijft Vangenechten als ‘intens maar constructief’. “Ze dagen ons uit – en wij hen. Dat maakt het net interessant. We zitten al lang in dit vak, maar elk project is anders. De wensen van Delhaize, de eisen van Montea, de verwachtingen van de omgeving en de overheden, … dit alles moet samenvallen in een toekomstgericht geheel. En dat is gelukt.” Met een knipoog voegt hij eraan toe: “We bevinden ons hier trouwens op historische grond: dit was ooit nog eigendom van William Lever, de man die hier in 1905 de basis legde voor de eerste zeepfabriek, en wat later Unilever zou worden. Mooi om te zien dat de Brusselse site vandaag opnieuw mee toekomst schrijft.”