Het nieuwe normaal in logistiek vastgoed

Aan het begin van het jaar biedt het overzicht van internationaal vastgoedadviseur JLL een goede graadmeter voor de conditie van de logistieke vastgoedmarkt. De turbulentie van de coronajaren en de periode daarna lijkt te zijn weggeëbd, maar de Belgische en Nederlandse vastgoedmarkten kampen wel met hun eigen aparte uitdagingen.

Op de Belgische markt geldt de as Antwerpen-Brussel als graadmeter voor de stand van zaken in het logistieke vastgoed. Op die gewilde locaties is er weer iets meer vrije ruimte beschikbaar ten opzichte van enkele jaren geleden: 3,3 procent van de gebouwen stonden er leeg aan het eind van het vierde kwartaal van 2024. Dat is nog altijd niet gek veel, maar een jaar of twee geleden was er op deze as geen vierkante meter meer te krijgen. Dat had ook te maken met de uitzonderlijke gevolgen van de Covid-crisis op de supply chains en de gestegen vraag naar ruimte voor (nood)voorraden. Meteen de reden voor JLL om de cijfers van 2024 af te zetten tegen het tienjarig gemiddelde, omdat er zo beter vergeleken kan worden met het “oude normaal” van voor de Covid-crisis die de cijfers van de recentste vijf jaar danig bijkleurde. 

Volgens JLL heeft de Belgische logistieke vastgoedmarkt veerkracht getoond. De take-up bedraagt maar liefst 707.654 vierkante meter. Dat is een daling ten opzichte van het sterke jaar 2023, maar vergeleken met de langere termijn een robuuste prestatie. De prestaties van de Belgische vastgoedmarkt in 2024 worden sowieso sterk gekleurd door één zeer grote transactie in de Luikse regio: de ingebruikname van liefst 254.000 vierkante meter in het WLP-X-project van Weerts, dat deze warehouses verhuurt aan Skechers. Dit project illustreert meteen een beweging die in de Belgische logistiek al langer aan de gang is: logistieke activiteiten strijken steeds vaker neer in voormalige industriegebieden buiten de klassieke logistieke hotspots, want daar is nog ruimte te vinden en een potentiële reserve aan arbeidskrachten. Dat gezegd zijnde: de as Antwerpen-Brussel is nog steeds goed voor een derde van het gerealiseerde volume, met 221.544 vierkante meter in totaal. 

De huurprijzen op de Belgische markt stijgen met 3 tot 6 procent. Een vierkante meter kost op de as Antwerpen-Brussel gemiddeld 69 euro per jaar, in het boomende gebied langs de snelweg E 313 (Limburg en Antwerpse Kempen) 55 euro. Ondanks de iets toegenomen leeg­stand blijft er sprake van schaarste op de Belgische vastgoedmarkt. Vergunningen voor nieuwbouw worden notoir traag afgeleverd, wat maakt dat klanten bereid zijn een premium te betalen voor strategisch gelegen bestaande gebouwen. Ook zijn gebouwen die voldoen aan de steeds strengere duurzaamheidsvereisten,  nog relatief schaars. 

Schaarste en onzekerheid

Nederland is de situatie enigszins anders, weet Sven Bertens, head of research and strategy bij JLL in Nederland. “De Nederlandse logistieke markt is een mature markt die een aantal uitdagingen kent,” zegt hij. “In de periode 2023-2024 was er een take-up van zo’n 2.7 miljoen vierkante meter per jaar. We verwachten dat de vraag stabiel zal blijven. Huurprijzen van 80 tot 90 euro per vierkante meter zijn gangbaar op de gegeerde locaties rond Utrecht, Amsterdam en Rotterdam.” Als je bedenkt dat niet eens zo lang geleden 45 euro per vierkante meter gangbaar was, dan is duidelijk te merken wat schaarste en onzekerheid doen met de prijzen. Voor investeerders, die het moeten hebben van huurrendement, is het alvast geen slecht nieuws. 

Dat alles maakt van 2024 een gemiddeld jaar. Ook hier lijkt de markt de bokkensprongen van de Covid-jaren te hebben verteerd. Net als in België werd in die jaren ook de rol van “perifere” gebieden in de logistiek belangrijker, met de ontwikkeling van nieuwe logistiek in de gebieden rond Flevoland Airport en Maastricht Airport en rond centrumsteden buiten de randstad als Tilburg, Eindhoven en Breda. Noord-Brabant neemt een kleine 950.000 vierkante meter (op een totaal van 2.7 miljoen) van de take-up voor zijn rekening. 

Grootste uitdaging is de vertraging van de bouw van nieuw logistiek vastgoed. Niet alleen de gestegen rente speelt daarin een rol, meer nog dan in België wordt er in Nederland met scepsis gekeken naar nieuwe logistieke ontwikkelingen. Tegen de vermeende wildgroei en de “verdozing” van het landschap komen ook lokale besturen in het geweer. Dan hebben we het nog niet gehad over technische of praktische bezwaren zoals het feit dat het elektriciteitsnet “vol” zit en de stikstofproblematiek weegt op de mogelijkheid om te bouwen. Bertens’ conclusie: “De Belgische markt kan misschien de vruchten plukken van de perikelen in Nederland.” 

De top-3 van grootste vastgoedtransacties in België
in 2024 is als volgt: 
*WLP-X (Luik): 254.000 vierkante meter voor Skechers, een realisatie van Weerts Group
*MG Big Bear (Gent): 59.000+62.000 vierkante meter voor Eutraco, een realisatie van MG Real Estate
*MG Park De Hulst/Decathlon (Willebroek): 40.407 vierkante meter voor Eutraco, op de voormalige site van sportketen Decathlon, een realisatie van MG Real Estate

De top-3 van grootste vastgoedtransacties in Nederland
in 2024 ziet er als volgt uit: 
*Inditex (Lelystad): 123.000 vierkante meter extra voor Inditex, realisatie van DSV 
*Rituals (Tiel): 75.000 vierkante meter, een realisatie van Intospace
*ASML (Oirschot): 68.000 vierkante meter, een realisatie van SDK Vastgoed