Hoe weerbaar is de sector van logistiek vastgoed?

Na de piekjaren door de coronapandemie maakte de opname van logistiek vastgoed in België een diepe duik in 2024. Vastgoedadviseur JLL berekende dat het opgenomen volume 37 procent lager lag dan in 2023. De sector staat onder zware druk, met tal van uitdagingen die het vastgoedlandschap ingrijpend wijzigen. Tegelijk duiken mooie kansen aan de horizon op die de logistiekevastgoedmarkt een nieuwe dynamiek kunnen geven.

682.314 vierkante meter. Zoveel bedraagt volgens berekeningen van JLL het volume van opgenomen logistiek vastgoed in België. Volgens de vastgoedadviseur tekenden retailers en e-commercebdrijven voor het grootste aandeel (48 procent), gevolgd door logistiekedienstverleners (34 procent) en industriële gebruikers.

Een andere vaststelling: het gedaalde volume in 2024 gaat gepaard met een stijging van de leegstand van logistieke ruimte. Op de belangrijke logistieke as Brussel-Antwerpen nam de leegstand toe van 1 procent in 2023 naar 3,46 procent in 2024. Al hoeft dit volgens JLL niet verontrustend te zijn: tijdens de coronapandemie huurden logistieke spelers zowat alles wat beschikbaar was, omdat ze toch de zekerheid hadden dat deze opslagruimte benut zou worden. Die omstandigheden zien er vandaag echter helemaal anders uit.

De impact van een haperende economie

In september 2024 bevestigde Stefan De Pauw, hoofd logistiek van CBRE België, het volgende in De Tijd: “Tijdens en na de coronaperiode verliep de verhuur van logistiek vastgoed heel vlot. Veel winkelketens wilden grote voorraden aanleggen door toeleveringsproblemen. Heel wat retailers huurden toen ook meer ruimte dan ze eigenlijk nodig hadden om zeker voldoende plaats te hebben voor hun klanten. Momenteel zien we een dalende consumptie door het moeilijkere economische klimaat. Sommige winkelketens geven winkelruimte terug. Voeg daarbij de macro-economische onzekerheid – al dan niet aangevuurd door wereldwijde geopolitieke spanningen – en je begrijpt dat ook dit jaar uitdagend zal zijn voor de sector.”

Behoefte aan extra bedrijfsruimte

Naast de economische laagconjunctuur speelt ook het gebrek aan beschikbare bedrijfsruimte de logistieke sector parten. En die ruimte is meer dan broodnodig, mede dankzij het stijgende succes van e-commerce. “In Europa loopt 14 procent van alle consumenten­aankopen via e-commerce. Volgens studies is voor elke 1 miljard euro extra e-commerceomzet 100.000 vierkante meter extra logistieke ruimte nodig”, liet Jo De Wolf, CEO van Montea, eind december in dezelfde krant optekenen. Beschikbare (bouw)grond is dus een essentiële grondstof geworden voor de sector, inclusief te herontwikkelen greyfields en bronwfields. Door de opkomst van e-commerce gaan bedrijven trouwens op zoek naar manieren om de last mile zo efficiënt mogelijk af te leggen, dichtbij stadscentra. Daarnaast boomt de bouw van hoogbouwmagazijnen, als deel van de oplossing om beschikbare ruimte zo optimaal te benutten. Dergelijke magazijnen zijn ideale ‘proeftuinen’ voor geautomatiseerde warehouseoplossingen, een andere uitdaging binnen de logistieke vastgoedsector. 

Automatisering versus personeelsschaarste

Die toenemende automatisering – van collaboratieve robots tot automatische sorteersystemen – biedt de sector interessante toekomstperspectieven én kan bovendien het gebrek aan geschoold logistiek personeel mee helpen opvangen. In dit vaktijdschrift passeerden al heel wat aanbieders van automatiseringssoftware de revue. Zij stellen elk mooie innovatieve oplossingen voor, al hebben kleinere logistieke marktspelers niet altijd de menselijke en/of financiële resources om te investeren in automatiseringsprojecten. Bovendien is het vaak zo dat een logistiek dienstverlener verschillende klanten in een warehouse groepeert, die elk hun eigen logistieke wensen en noden hebben.

Trage vergunningsprocedures

Nog een knelpunt dat de sector van logistiek vastgoed parten speelt: complexe en tijd­rovende vergunningsprocedures voor de bouw of heraanleg van logistieke faciliteiten. In een vorige editie van dit tijdschrift bevestigde Marc Dillen, ex-directeur generaal van Embuild Vlaanderen, dat het in Vlaanderen gemiddeld 3 jaar en 10 maanden duurt om een vergunning te krijgen, in Nederland bedragen die termijnen zelfs nog langer. “Jaar na jaar zijn er meer vergunningsaanvragen, terwijl eenzelfde aantal ambtenaren een steeds groter aantal vergunningen moet afhandelen”, zei hij. “Deze bottleneck leidt niet alleen tot vertragingen in de projectuitvoering, maar ook tot hogere kosten en een slechtere concurrentiepositie van Belgische industrie­bouwers. We hebben dringend behoefte aan een (digitale) vereenvoudiging van administratieve procedures.”

Focus op duurzaamheid

Last but not least is er toenemende druk om te voldoen aan internationale klimaat­doel­stellingen. Investeerders en huurders in logistiek vastgoed eisen almaar vaker duurzame gebouwen met energie-efficiënte systemen en milieu­vriendelijke materialen. Deze transitie brengt aanzienlijke investeringen met zich mee en vereist een herziening van bestaande infrastructuur. Ook op dit vlak verwijzen we naar Embuild Vlaanderen: in haar Visienota 2024 ziet de sectorfederatie innovatie duidelijk als de motor om de Vlaamse en Europese klimaat­doelstellingen te behalen. “Nieuwe technologieën zoals BIM, kunstmatige intelligentie, prefabricatie en circulaire bouw­materialen spelen hierin een centrale rol”, geeft Caroline Deiteren als opvolgster van Marc Dillen aan. “Deze technologieën beloven niet alleen efficiëntere bouwprocessen, maar ook een substantiële reductie van bouwafval en CO2-uitstoot. Met de lancering van Flanders Build’ wil Embuild Vlaanderen de versnippering van kennis en het tekort aan samenhangende innovatieprogramma’s in de sector aanpakken.”